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调查报告


一二线城市兴起地上“造街运动” 地下商业开发已成热点

发布时间:2011-6-30


近两年来,地下商业街开发问题引起人们的关注。京城的几条商业街管理部门、商业开发商和商场大老板们都在筹划向地下进军,开发地下商业。

  地下商业开发已成热点

  实际上,在地下商业街设计开发方面,国内其他城市远远走在北京前面。在重庆面积不足2平方公里的解放碑地区,2003年以来先后有6个地下商业开发项目进驻,商铺总面积达到6.6万平方米;上海人民广场工程总面积5万平方米,与地铁相连,已形成一个非常繁华的地下商业设施;大连胜利广场地下购物广场15万平方米,已经开始产生效益;无锡规划的人民路地下街空间开发面积5万平方米;太湖广场地下街空间开发面积28.8万平方米,地下商铺规划面积达到14万平方米。哈尔滨、沈阳、郑州、石家庄、西安、广州等地都有已建和在建的大型地下商业城项目。

  可以说,中国一二线城市甚至三线城市在兴起地上“造街运动”的同时,地下商业街开发已经成为热点。甚至有人预言,21世纪是地下空间的世纪。

  人们为什么热衷于地下商业开发呢,明显的理由是在大中城市快速发展中,土地资源紧缺、价格高涨、环保压力加大,商业设施开发成本高,推动租金迅猛上涨,中小商户难以承受。改造后的前门商业街就是典型的例子。

  直接目的是降低成本

  开发地下商业直接目的就是以求降低成本。还有就是城市地铁发展迅猛,目前已有北京、上海、广州等9座城市开通地铁,重庆、杭州、武汉等16座城市也在加紧建设,计划到“十二五”末,我国城市地铁将居世界首位。

  北京到2020年地铁轻轨线路将达到30条、车站450个,长度超过1000公里,居民步行10-15分钟就可到达地铁站。地铁快速发展,集聚大量人群,孕育了新的商机,带动了地下商业的开发。尤其在北京等北方城市,四季温差大,气候多变,地下商业冬暖夏凉,无噪音,又无室外穿梭商店时的风吹日晒之苦,如果营造良好的商业环境,加之交通便捷,消费者是愿意逛的。所以商业地下空间开发将成为城市建设新的亮点和新的增长点。

  日本之所以在地下商业街开发方面走在世界前列,主要因素就是土地资源稀缺。日本是一个弹丸之地,人口过剩和寸土寸金的土地价格迫使他们向地下“新疆域”进军,地铁的发展也推动了地下商业开发的速度。东京是日本地下街的发源地,到1990年末,东京中心区内已建成地下商城20处,总面积约28万平方米。八重洲地下街是东京规模较大的地下街,总建筑面积为7万多平方米。

  北京要控制开发规模

  北京是一座特大型城市,目标要建成世界城市,打造国际商贸中心。考量土地资源压力、人口压力、地面交通压力、环保压力等多重因素以及地上市中心商业资源的相对稀缺,北京开发地下商业空间战略应该启动。我个人的观点是,开发北京城地下商业空间,从总体上讲,应该科学规划,稳步开发,不能一哄而起,更不能搞地下造街运动。具体来说:

  一是地下商业开发应纳入北京市总体建设规划和商业发展规划,不能各行其是。

  二是应与交通节点、地下停车场建设相结合,不宜在现有商业街下造街下街。

  三是与人防工程和其他公用地下空间利用相结合,这点在上海等地已有成功经验。

  四是要循序渐进,规划设计成熟一个开发一个,力求开发一个成功一个。

  五是要由政府部门制定地下商业开发标准,确保开发项目在安全、通风、便捷、舒适等方面达到较高的要求,与世界城市标准相适应。日本地下商业街业态多样,非常诱人;尤其环境特别好,有休憩长椅、花圃树木、喷泉瀑布、群雕画廊等。这些经验值得汲取。

  六是要控制总体规模。地下商业开发与城市的成熟度及消费需求是有关联性的,北京还处在快速发展中,城市空间布局还有变化;这几年地上商业开发有过热现象,尽管布局不尽合理但总量基本饱和,这是特别需要注意的,不能造成商业店铺资源的过度浪费。偌大个东京,开发了七八十年,地下商业也只有几十万平方米;西方大都市地下空间主要用于交通和公用设施,较少用于商业。

  七是要探索好的开发模式,在政府严格规划约束下,调动开发商和商户等各方面的积极性。

 

 
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