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调查报告


供应减少土地市场遇冷 楼市低迷影响拿地热情

发布时间:2010-7-8


  “新政后北京土地楼面价下调近六成”,近日,这则消息甫一传出,便引起了众多买房人的极大关注。许多人依然记得,去年楼市暴涨时,无论是开发商、专家学者还是媒体以及普通买房人,都在地价、房价;“面包”、“面粉”……谁影响着谁的话题上争论不休。如今,作为“面粉”的地价暴跌了六成,照理商品房价格也该下调六成。

  但是,事实证明这个推论绝对是个伪命题。目前市场表现依旧是量跌价滞,观望气氛浓厚。可以肯定的是,倘若某个项目将房价下调六成,售楼处一定会人满为患。同样,倘若土地楼面价真的下调了六成,却为何不见开发商们重燃热情疯狂圈地呢?带着这样的疑问,《广厦时代》特此进行了调查。

  ●业内否认土地降价供应减少土地市场遇冷

  “新政前后成交土地的楼面价事实上不具有任何可比性。就如同在房山买了一套两居室,却非要与CBD周边的两居室比照价格,以此证明房价下调一样。”京东某项目副总经理对于楼面地价下调的说法不以为然。

  根据北京土地整理储备中心统计数据显示,今年上半年(截至6月30日)北京共拍卖土地117块。其中总楼面价下调了58.6%,从6654元调到新政以后的2749元/平方米;住宅的楼面价也从新政前的12258元,下调到了新政以后的5085元/平方米,降幅近六成。

  对此,中原地产分析师认为,新政后商业、保障房用地所占供地比例的大幅增加是导致总楼面价出现大幅下调的重要原因。而住宅用地楼面价的下调,则主要是由于新增供应大多集中于郊区造成的。按照中原地产的统计,房山以及几个远郊区占到了新政后供地面积的六七成。反观新政前的高价地则多位于朝阳区的望京、常营和海淀区的蓟门桥等核心区域。因此地价大幅下调也在情理之中。

  另外,住宅类土地供应,尤其是优质地块的减少导致了新政后土地市场遭到冷遇,但价格并未明显下调。根据亚豪机构统计显示,6月北京仅成交3宗住宅及含住宅性质用地,分别位于顺义、房山两个远郊区。这3宗住宅用地的总成交额为25.7亿元,整体楼面均价为6379元/平方米。

  其中,北辰实业阔别北京土地市场三年后再次出手,以总价12.56亿元人民币获得顺义区一地块,折合楼面价为9741元/平方米,创4月中旬新政以来北京土地市场地价新高。与周边项目15000-16000元/平方米的价格相比,这块新地也绝不便宜。

  同样较受关注的成交地块则位于房山区长阳板块,紧邻地铁8号线,出让楼面价高达6910元/平方米,比去年万科中粮联手创造的“地王价”还高出了467元/平方米。另外一块地是位于房山区窦店镇的住宅用地,成交楼面价为3700元/平方米,相比去年底4354元/平方米的最高楼面价,下降了654元/平方米。由此不难看出,北京住宅类土地的供应在新政后并未完全打开闸口,且成交价格依旧保持在高位。

  ●楼市低迷影响拿地热情等待机会下半年欲“抢粮”

  据了解,土地成交价格依然不菲,楼市交易持续低迷,导致房企的拿地热情明显减弱。根据中原地产统计,新政后,成交地块的整体溢价率从新政之前的110.6%下调了近九成,目前仅为13.2%,达到去年以来的最低点。亚豪机构副总经理任启鑫认为,商品房走向的扑朔迷离影响了开发商主动拿地的热情,由于成交量低迷,在资金收入放缓的情况下,最大限度地压缩成本、控制支出成为维持企业正常运营的关键,因此各个房企的拿地心态趋于平和。

  另据记者多方了解,虽然各个房企在拿地方面更加谨慎,但去年销售过快导致土地储备不足,仍使得不少企业把拿地作为下半年的主要任务。石开集团旗下融景城项目营销总监鲁连泊告诉记者,去年旗下的融景城项目热销了20多个亿,2000多套房源全部售罄。销售速度远超最初的规划,如今已经面临着无地开发的窘境。因此将这笔收入投入土地市场,“储粮备战”就成了下半年的主要任务。

  京汉置业的营销副总裁史明也表示,如今公司在北京的项目只有少数尾盘在售,和许多房企一样,都面临着粮草将尽的局面。虽然现金流十分充裕,但入不敷出的情况毕竟不能长久。上半年的土地市场在脱离理性的情况下,鲜有拿地的良机,而下半年土地价格若出现回落,将是众多房企重燃热情的大好时机。

  北京市土地整理储备中心网站提供的2010年土地成交信息统计后显示,上半年北京市共有79块各类土地因种种原因推迟入市。而成交的住宅及含住宅项目的经营性用地仅有28宗,成交金额为489.5亿元,成交土地面积为435万平方米,仅占北京今年商品房供地计划的34.8%。

  由此,业内人士分析认为,若按照今年普通商品房最少1250万平方米的供地计划,必将有大量土地在下半年入市,这也是房企密切关注,准备鏖战“抢粮”的重要原因。

  ●增加供应才能促成地价、房价真正下调

  在采访中,包括开发商在内的许多业内人士都表示,房价仍然存在下降的空间,但期待出现2008年那样的大落基本不可能。在他们看来,市场还没有大幅降价的“动力”,但如果土地市场能够有充足的放量,开发商为了拿地,也会加大降价促销的力度,以便快速回笼资金。

  任志强就在博客中表示,供求关系的变化决定着价格,一味以降房价为目的,却不增加土地供给,是难以达到调控目的的。在4月15日楼市调控新政出台以来,近3个月的时间里,北京的可售期房住宅套数始终在56000-60000之间。按照去年的销售速度,这样的存量半年即可售罄。因此许多开发商在销售上反而是待价而沽,坐等变局。

  业内人士表示,近两年高价拿地的房企多是实力雄厚的央企或龙湖、富力这样的大型房企。在那一轮的圈地狂潮中,许多中小企业实际上并没有什么斩获,因此并不热衷于对现有楼盘进行降价促销。唯有增加供给,使开发企业对土地市场走向的判断趋于理性,将现金流用来换取“面粉”,才有助于促进作为“面包”的楼盘价格向合理价值的回归。

 
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