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调查报告


高会臣:石家庄写字楼市场的发动机

发布时间:2010-3-23


  “写字楼”这个由境外传入国内的词汇,在中国的沿用时间并不长,随着我国经济的整体转型进入市场经济以后,“写字楼”这个商业地产的产物随即成为收益性物业,从而理所当然的进入了市场经济的流通环节,其产品从生产、分配、交换(流通)、消费四个要素的运行情况分析得出:写字楼的市场需求热度代表了一个区域、一个城市经济的运行状态,是市场经济的风向标和晴雨表,这种体现主要来源于城市(区域)产业经济体系的完善以及市场的运行状态。

  产业,经济社会的物质生产,随着商品市场、技术工艺、经济活动的分类细化,其物质产品的集合体在产业组织、产业联系、产业结构方面更具科学合理。新兴产业的补充,使得市场经济的运行更趋于完美无缺。

  就城市而言,第二产业、第三产业、新兴产业无疑是区域性经济发展的主要源泉,而这些产业运行的主要平台场地之一即来之于写字楼。石家庄,这个城区300万人口的城市,乃河北省的中心城市,多年来其经济状态很难起到中心作用,不乏于其小马拉大车的局面。中心只是一个称谓而已。产业贫乏,大型产业少之又少,经济循环虽有长足进步,但欠发达,写字楼市场虽然在市场经济活动中曾经有过短暂辉煌,但很难搞清是供得短缺还是求得旺盛,时过境迁,近几年其市场的不温不火风更是体现了市场经济中完善的产业体系的缺失,此晴雨表即是石家庄城市经济发展的量化表,又可成为政府决策者制定城市经营战略的基础资料。

  市委市政府09年8月21日专题研究,强调构建符合石家庄实际的现代产业体系,为新一轮的经济增长和区域竞争打造强势产业支撑。按照一产集约、二产集聚、三产集优的思路,着力做强六大主导产业,强力打造现代商埠、现代装配制造、现代循环化工和中国现代药都。加快构建以高新技术产业为引领、传统优势产业为依托、先进制造业为支撑、服务业全面发展的现代产业体系,并从转变观念、调整振兴规划、强化政策、融资、机制、环境保障等方面进行全方位推进。该项战略规划的实施,必将拉动大量相关产业的迅猛发展,这些相关产业,尤其是大量的民营企业以中小型居多,少者三五人,多者几百人,它们的运行必然是先取得经营场所而后进入循环发展,这将对石家庄的写字楼市场形成一个较大的拉动态势,市场的收纳速度将由此而生,大量刚性需求则逐步释放。随着现代产业体系的逐步完善和运行,这台巨大的发动机将会把写字楼市场大幅提速。

  那么,石家庄市的写字楼产品及市场的发展方向是什么呢?它的发展不外乎与城市的发展、产业体系的完善、产业的增加、经济的增长等等关联密切,但就产品本身而言,其用途、类型、体量则是制造商不可忽视的主要要素。

  第一,就目前来看,石家庄地产市场中的写字楼自用较多,投资的比重较小,大多数是中小型公司企业租赁或者购买写字楼是为了满足办公条件和方便业务联系。其中,自用者占据着73.3%的高比例,而6.7%的投资者比例也揭示出这一市场另一活跃空间的有待开发。

  第二、近几年石家庄写字楼市场的趋热也得益于建筑外观形式的丰富和用途的专一性。“以住为商”和“商住两用”的商务空间在石家庄目前写字楼市场中所占比例越来越小,会逐渐退出市场,专一用作办公、商务洽谈的写字楼将会发展更快。

  第三、受限于自身的经济实力,目前市场中写字楼空间以50-100平米之间的套型为多,这多是原先的“作坊式”企业办公空间更新换代的目标;而100-200平米的商务套型市场需求最大则表明了企业发展提速和更加注重公司企业自身品牌形象的包装和建设,步入正轨是近期石家庄写字楼市场的发展状态。

  第四、随着城市的发展,人们对老的商务办公区仍然持有很大的热情,比如石家庄的广安大街区域、自强路板块等等,这些依托市中心而自然形成的办公空间是写字楼投资者所关注的重点,据调研资料显示,65%以上的商务人群对广安街板块的发展潜力表示认同,是心目中较为公认的城市CBD核心区。以后城市功能分区的细化或可打破这种写字楼单一的发展方向,而向多极发展,使这一市场更加成熟。(注:数据来自石家庄《2008年城市房地产需求蓝皮书》)

  上述的数据充分说明了市场对产品特性的需求预期。重要的是完善现代产业体系战略的实施和GDP的拉升必将进一步加快写字楼市场的发展速度,各行各业大型知名品牌企业的引入、总部经济企业的扩充、商业GDP目标的拉升在一定程度上将会加大写字楼的需求,这些企业在开发建设城市的同时,也将对城市环境改造升级起着间接推动作用,包括办公环境,用一线城市的办公环境来考量二、三线城市的写字楼市场现状,并能带动其进一步发展是必然的,尤其是城市产业结构的调整和变化,现代产业体系的丰富必定会催生一定量的相关行业,相关产业链会更加丰富和密集,这会给石家庄当地写字楼市场进一步扩展空间提供一个很好的机会;再有就是城市总体经济水平的增长,资金的充裕、公司企业自身形象的建设以及城市发展与国际接轨的步调,都会使得石家庄写字楼这一市场得以更新换代。

  石家庄写字楼市场依托现代产业体系这台发动机,必将迎来新的、更快的发展。

 
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