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调查报告


2010年南通楼市展望:走高趋势较强 年初将现低探

发布时间:2009-12-14


  2009年,南通房地产市场持续回暖,特别在下半年随着经济形势的好转,南通楼市热闹非凡,土地市场也着实火热了一把,总体上而言,是房地产开发企业丰收的一年。2010年,南通楼市走向将会如何?在当前的楼市下,购房者需求心理将会有怎样的变化,是继续苦苦等待下跌还是咬牙“追涨”? 为了进一步了解南通市民的购房需求,为广大购房者和业界提供楼市一些的参考,新浪乐居举办“2010年南通楼市展望有奖调查”活动。目前调查活动已经截止,新浪乐居试图从调查结果简单分析楼市走向,供广大网友们参考。

  对于明年的房价走势,大部分参与调查的通城市民认为还是继续保持向上走的趋势,只是幅度大小的问题,有三成的市民还抱有楼市下跌的愿望。随着相关控制公积金贷款发放政策的出台,控制商业贷款的投入,并逐步提高利率,房价也有逐步企稳的可能性。

  对于影响房价走势的原因,超过一半的市民认为是受国家政策影响的,特别是最近刚落下帷幕的中央经济工作会议中定调房地产市场走向,关于房地产调控的政策信号引发了各界的讨论和猜测。中国的房地产市场是一个典型的“政策型”市场,政策对于房地产市场的影响巨大,几次调控力度较大的政策直接导致市场的快速调整和快速繁荣。当然了,经济大环境也是重要原因之一,去年国际金融危机的爆发与扩散,导致中国房地产市场政策突然间发生了大逆转,导致中国房地产市场面临本已存在的泡沫继续吹大的巨大风险。有五分之一左右的市民认为房价也受购房者需求的影响,针对目前部分购买力抢各类购房优惠政策的尾巴,需要已经基本释放,明年房价也许会受到一定影响的。

  参与调查接近一半市民是满足基本居住或者结婚用房,都是自住或者刚性需求,这一部分是一个很大的市场;有超过两成多的市民是改善居住条件;2010年房地产市场政策将有所收紧,但是会以偏宽松基调为主。随着宏观经济增长趋势明朗,通货膨胀预期增强等,预计明年很多优惠政策将有所收紧,针对投资投机性需求的购房有可能完全取消政策优惠。调查里有一成多的投资客,可见目前南通楼市来看,购房者还是相对理性冷静的。

  一半左右的购房者还是首次置业,符合上一点提出的买房子目的满足基本居住和结婚用房的刚性需求。购买第二套以上的基本也就是改善居住条件和投资为主了。南通房地产市场一直以来以自住购房者为主,投资、炒房者甚少,因此购置多套以上的房产者甚少。

  对于何时买房这个话题,三分之一的市民认为会在六个月内,也就是明年上半年之前,因为目前部分购买力抢各类购房优惠政策的尾巴,需要已经基本释放,或许明年上半年房价会有低探或企稳的可能性,自住需求购房者对于这段良好的购房时机,可以把握;不到三成的市民暂不考虑购房,还是处于持币观望状态,相对于南通整体的收入水平和消费水平,已接近上海、苏州房价水平的南通楼市或许让他们无所适从甚至失望。另外有近三成的市民把购房战线拉足了两年的时间,也许这一部分是刚性需求;还有一成的市民不管楼市如何,最近一段时间就会购房的,如果不是观望了很久才下手的刚性需求,那么就是投资客了。那些真正需要房子的人,不会再期望房价大跌再购房。

  对于绝大部分南通市民来说,在中心城区也就是崇川区拥有一套房产是最力量不过的事情了,所以崇川区的楼盘也是受关注最多的区域。对于大市范围内的港闸区和开发区楼盘的关注程度则是平分秋色,港闸区作为南通北翼新城的崛起,开发区随着苏通大桥的建成通车以及市政府等行政中心的整体迁入,这两个区域的房产自然受关注程度大大提升。下面各县市的楼市需求也存在一定比例,不可忽视。

  三分之二以上的市民在选择购房类型的时候都是普通型住宅,符合南通传统的住房观念;两成多市民选择会购买高级公寓和别墅,这是一部分有实力,讲究品质生活的购买力;当然了,还有不到十分之一会选择商铺和写字楼的投资客了。

  在买房最关注的几大因素方面,价位是首当其冲的,符合大众的心理,符合普通老百姓的实际情况,这就印证了一句话:“买房是中国人一辈子最大的一笔购物”,你说怎么能不关注价位呢?关注了价位必然也要关注它以后的升值潜力,既然是一笔大买卖,谁都不希望是赔本生意,希望买在手里的不动产是增值至少是保值的。地段,开发商品牌等因素也是环环相扣,不可忽视的。

  对于相对而言还算比较传统的南通市民来说,将近百分之九十的市民会选择两室以上的传统户型,或许这样会比较有安全感。

  对于真正能承受的房产价位,以4000-6000居多,相对于目前快速上涨的南通楼市来说还是极大的不符合,正是由于房价的快速上涨,导致南通房地产泡沫的不断放大。刚性需求支撑的房价,降价空间并不大。

  理想的购房户型以面积居中的80至140平米居多,符合上面两室和三室的户型需求。

  按照目前的南通楼市价位等情况,在按揭首付方面,通城市民还是做出了理性冷静的计算分析,绝大部分人还只是能拿出基本的首付两成,这与通城人民普遍的收入水平基本持平,而能首付超过两成的购房者,也许更多是因教师和公务员工资上涨带动的事业单位工资全面上涨。

  调查者中,21-30和31-40岁的年龄段的购买力居多,与刚性需求和改善型居住相符。

  调查者中,百分之六十的市民家庭月收入以3000-8000居多,与南通的基本薪资水平和期望中可承受的楼盘单价符合。

  一旦2010年房价继续上扬,被调查者中超过一半的人会冷静理性观望。而还有将近三分之一的人维持购房计划不变,也许是教师以及公务员带动的事业单位工资全面上涨,所以购房信心不变。

  总的来说,从长远看南通房价走高的趋势较强,不过在继续上涨之前,预计明年年初有一个低探期,然后企稳上扬。建议自住需求购房者对于这段良好的购房时机,可以把握。投资者需时刻关注政策走向,以降低投资风险。

 
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