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调查报告


展望成都写字楼投资空间

发布时间:2009-7-31


  据权威数据显示,进入2009年二季度以来,成都写字楼市场的租金价格和出租率较去年同期开始出现反弹,写字楼整体市场虽不如住宅火爆,近几个月的交易量比起年初却也增色不少。个人投资者和部分国资背景的企业开始重回商办物业的投资市场,目前市场上已经涌现了不少整层成交。

  写字楼市场出现火爆局面并非偶然,与住宅相比,写字楼目前的价格仍然处于“谷底”。据了解,除传统CBD区域的写字楼物业售价过万而外,不少热点区域核心地段的写字楼售价仅与该区域中高档住宅价格持平,吸引了不少买家。业内专家认为在这样的情况下,投资者很有可能转而选择购买商办类物业。

  投资写字楼如何选择合适的地段?什么是高性价比的写字楼?写字楼的投资回报率如何计算?如何购买到最具价值成长空间的写字楼?记者带着这些热点投资疑问采访了万瑞客户,从客户的真实想法中力图探索一些写字楼价值成长空间的奥秘。

  曹先生:

  职业:私营企业主

  购买写字楼物业:丰德国际广场、金沙万瑞中心 面积:500平方米、600平方米

  投资心得:微型CBD区域的优质商务楼宇价值成长空间大

  曹先生于2005年购买了位于航空路的丰德国际广场约500平方米的办公物业,4年后的今天,不仅丰德国际广场已然成为繁华的航空路区域商务办公楼宇标志性建筑,曹先生的公司也成长为一个有约100名员工的中型现代服务型企业,而该物业本身也已经身价翻番。如此成功的投资置业经历让曹先生成为圈内红人,今年曹先生又毫不犹豫地在万瑞开发的金沙万瑞中心再次投资。谈到投资心得曹先生归功于看准了万瑞开发的微型CBD的价值潜力。他认为,丰德国际广场微型CBD项目4年前虽然是新生事物,如今已成为区域繁华标志,物业增值高达50%--100%的事实证明了其巨大价值成长空间。曹先生分析认为,该项目位于区域绝版核心地段,具有不可复制的价值基础,在这样天然的优势基础上,加上万瑞专业微型CBD操作团队精心打造项目,如今航空路已成长为成熟的商务办公区域,不仅带动了该区域商业商务项目的后续跟进,还成为区域人潮、物流、信息流、资金流汇聚之处,带动了区域经济的快速发展。基于这些因素的考虑,曹先生再次选择了万瑞,选择了万瑞城西金沙升级力作,曹先生非常自信地告诉记者:“万瑞微型CBD的聚集效应带动了区域经济发展,投资者在这股发展的势头中分得一杯羹真像搭乘上了高速经济快铁般愉悦。”

  李小姐

  职业:建筑设计公司合伙人

  购买写字楼物业:金沙万瑞中心 面积:800平方米

  投资心得:物管服务水平和租户素质对物业价值成长空间尤为重要

  李小姐是某建筑设计公司合伙人,在她心目中有一套对物业高标准严要求--“写字楼使用方便、舒适,管理水平高、租户素质高非常重要,因为这关乎着一个写字楼的成长性和生命力。确实,专业优质物管以及高租户素质是不少投资者选择物业首要看中的因素。李小姐告诉记者,她是经过其朋友--万瑞老客户推荐购买的金沙万瑞中心,通过考察其朋友购买的丰德万瑞中心,李小姐发现万瑞微型CBD项目的物管服务的专业实力和租户高素质之间已经形成良性循环,专业的物管公司更有能力整合资源,为写字楼引入优质租客。李小姐认为,“只有保证写字楼常年的高出租率,才能保障写字楼的高额租金和高回报率。”

  李小姐说,选择金沙万瑞中心办公的目的,一是因为该项目从各方面满足了她挑剔标准--15万体量的综合办公物业、极具现代感的建筑特色、绝佳的区域位置,完善的的项目配套体系。在这里办公不仅能提升公司形象,更为重要的是,她认为金沙万瑞中心这样的微型CBD项目不仅可以跟得上经济的发展步伐,并对区域的发展将起到巨大的促进和带动作用,因此十分看好物业价值成长空间。

  冉先生

  职业:专业投资者

  购买写字楼物业:金沙万瑞中心 面积:200平方米

  投资心得:年回报率在7%以上的办公物业最值得下单

  “投资写字楼首先保证自身资金的安全,其次,要让自身财富增值,再次,要让财富获得较好的稳定收益。”冉先生作为专业投资者早已对此类投资形成了套路,他告诉记者,有了这三个目标和要求,核算一个写字楼的“投资回报率”显得尤为重要。

  据了解,根据国际专业理财公司的计算规则,衡量一座写字楼的物业价值高低,一般采用年回报率的方式:房产购买价÷年收益=回报年限,一般来说,租金回报年限在10-15年间都是较好的回报率,说明年回报率在6.6%-10%左右。

  冉先生以金沙万瑞中心为例,现在该写字楼卖价7200元/平方米,保守预估交房后租金为45--55元/平方米,每平方米的年收益以10个月计算,则为550元/平方米/年。该写字楼的年回报率为7%--9%,回报年限在10年到15年之间,比住房投资回报率应该说更高。冉先生对选择金沙万瑞中心这样具有稳定投资回报率的物业感到十分塌实。

 
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