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调查报告


仲量联行:广州写字楼供应出现井喷

发布时间:2009-7-31


现在不是因为经济环境的问题,而是因为喷井式供应,让写字楼发展商互相竞争很大。

似乎住宅地产的神经天生就比商业地产更敏感。在住宅地产迅速回暖,赶超07年巅峰时刻的当下,商业地产似乎才刚刚出现寒冰初融的局面,而本来发展本就不完全成熟的广州写字楼出租还处于一篇寒气之中。

有业内人士表示,目前广州珠江新城写字楼的出租率只有7成左右。

6月26日,观点地产新媒体采访了商业地产专家、仲量联行区域董事吴仲豪。吴仲豪来自写字楼市场最为发达的香港,他详细说明了广州写字楼市场的现状以及成熟写字楼所应具备的条件。

以下为采访节录:

媒体:在金融海啸大背景下,一般认为写字楼和商业处于低迷期,而住宅市场已经回暖。目前广州、深圳、上海住宅地产的回暖已经超乎预料,那么写字楼已经有复苏迹象了吗?

吴仲豪:说复苏通常是租金上升才叫复苏,现在说复苏是言之尚早。

因为广州2007年的写字楼市场是不成熟的,而2007年之后广州迈向世界甲级写字楼新的一步。

中国有四个一线城市,上海、北京、上海、深圳,北京和上海已经成为一个很成熟的甲级写字楼城市,甲级写字楼市场在北京、上海已经有很成熟的模式在运作,而广州和深圳还没有到这个地步。广州是从07年才开始起步,我认为要从现在开始到2013年才会成熟。而香港是一个有非常成熟的甲级写字楼城市,很多甲级写字楼的状况很好,他们的做法和模式都是让西方国家学习的。

如果以10分来打分,我认为北京是8分,上海是7分,而广州是4分,为什么呢?因为成熟的写字楼市场应该有这样几个特点:

第一、一定在市场上越来越多单一现存的甲级写字楼业主应运而生。在广州,有像越秀城建、富力、保利,这些开发商与07年之前的完全不同,他们是想着长线收租、或者准备打包上市的,这是成熟写字楼所必须的。

第二、全部写字楼落成有很先进、一级、最新的基建配置,广州现在已经全部开始聘用国际级的设计师,之前是很少的。

第三、广州暂时还没有发生,但即将会发生,就是甲级写字楼集中外资及大型公司,是高度集中的。

在2007年前,外资租写字楼都租比较大型或大型的会计师楼、律师楼,他们在新加坡、北京、上海等地方都是7到10年的租约,而在广州最多是三年。现在我看到长的租约已经出现了,有一些是六年等等,这是成熟写字楼的必经阶段。

另外一个就是,CBD是高度服务集中的区域。三年之后就是高度服务行业的集中出现,会出现“大天河“。如果广州想在世界上站得稳,单纯一个珠江新城不可以,单一个天河北也不行。因为珠江新城等于是天河南,天河北加珠江新城成为CBD有高度集中的服务性行业,这样就成为甲级写字楼集群的形式。

广州开发商的行为在2007年之前是雏形的、不成熟的写字楼行为,但他们会变。环顾新加坡、上海、香港业主的行为是会很主动,很有先见之明。为什么呢?正如我们帮越秀房托做的,我们在去年12月见过他们高层,给他们一个意见,说你们有这么多写字楼在广州,就主动一点降价,降10%,跟租户提早续租。这些就是很有先见之明,是很有策略的行为。

现在我们建议开发商是很早做好的,我们完全可以估计的,每一个步骤都见过的,包括北京、上海、新加坡、而广州会越来越成熟,可以主动出击,有先见地做一些策略。

全世界一些好的业主会持续地将很多租金收入投放在物业的规模,会投放很多租金收入去增值,为什么呢?像中环一些楼都30年楼龄,但为什么租金可以高于新的大厦呢?因为他们不断投放资源,做好大厦翻新,而南中国没有这些东西。现在已经灌输这些思想了,2007年开始起步了, 5年后看现在的新楼比5年前看是好很多的,这是成熟甲级城市的必然条件。设计是世界级,保养维修也是世界级的。

一个成熟的甲级写字楼市场,我们看到租户对写字楼素质敏感度会高很多,这一点是很重要的。这一点在广州以前不是的,现在开始很敏感了,因为现在租金跌了很多,100元和120元差很远,但对租户来说是便宜的,他们会追求素质,他们用惯素质好的东西,下一次就会多花钱租好素质的写字楼。

北京、上海曾有过这样的经验,他们追求素质高的写字楼,租户对写字楼素质的敏感度会高很多,这个是必然会发生的。所以各大发展商都走这一步,盖楼的时候都用很好的物料,已经不像之前了。

在中介方面,以前是公司找中介,然后中介找对口的客户,而现在不是了,一些成熟的写字楼如何分析客户的需求呢?如果满足不了客户是没有办法的,所以中介在住宅方面看不到有什么突破,但在写字楼方面,发展速度是过去20年中最快的。

上海就是这样,在10年前已经做很多这样的工作,甲级写字楼中介都请一些高质素的人。以前是招聘一些中学生,现在他们招聘大学生甚至是硕士,因为要有专业知识,所以都招聘质素比较高的。

中介模式在接下来三年会有大突破,会更加专业,会很细化看租户的要求和业主的条件是什么。

再远一点,三年之后广州成功了,经济起飞了,现在这种喷井式供应三年后都消化了的话,这就表示外资和大型内企一定会扩充,要不然满足不了他们。

以前香港一间5000尺的写字楼在短短7年间扩大到20万尺,是以10倍计算,而现在香港成熟了,不会再写以前那样快速增长了。但在广州是有机会的,可能一般是扩大3、4倍,最大得益是服务型行业,会高速增长。

当成熟5、6年之后,空置率下跌到10%,就会出现CBD了。可能现在有一些公司是1000平方米扩充到4000平方米,当面积够大了,见客户就在CBD,而其他的就远一点。这是必然的阶段,但时间会比较长,会在2013、2014年左右出现。对于成熟的甲级写字楼市场,我们在北京、上海、新加坡已经做了很多研究分析,所以就很清晰。

如果说现在广州写字楼怎么样,还不是回暖。现在不是因为经济环境的问题,而是因为喷井式供应,让写字楼发展商互相竞争很大。

虽然外资企业金融海啸之后扩充步伐放慢,有一些还在收缩,但是本地企业扩充的步伐和扩充的气氛是非常正面的。

有很多内地的服务性行业,他们有很大需求去扩充,而且他们也很聪明,现在尽量去物色好的物业,不断扩充,还提升自己的形象。他们愿意租高档的甲级写字楼提升形象,现在是很好的机会。

但我们也相信,外资在广州的收缩纯粹是一个过渡性的策略。譬如有一些总公司停止扩充就没有办法,但有一些外资企业在广州生意不差的,可能等2009财政预算好了之后再扩充,所以我预计如果金融海啸影响真的可以顺利过渡的话,我可以很肯定地回答,肯定会有上升。

 
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