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投资指南


上半年异常低迷的土地市场,又会否因此迎来一波高潮?

发布时间:2011-6-9


 杭州国土部门向市场殷勤伸出“橄榄枝”,主城区一口气推出36宗近1600亩土地, 让人觉得过瘾。但问题是,在这样一个商品房销售不畅,调控不断深化的现在,又有多少开发商有拿地兴趣?上半年异常低迷的土地市场,又会否因此迎来一波高潮?

  答案显然并不确定。

  据杭州市国土资源局数据统计,今年1-5月份,杭州主城区共出让土地12宗,同比下降61.3%,总出让面积320158平方米(约合480亩),同比下降三分之二,卖地金额61.5亿元,同比去年的224.3亿元,下滑超过七成,降幅高达72.6%。


  主城区出让的12宗土地中,商业用地占到10宗,而住宅用地仅2宗,并且均在5月份出让。如此低迷的土地行情,固然跟新的土地出让规则迟迟不出有关,但显然跟本就低迷的楼市关联更大。

  本地公司:

  向外拓展 更多考虑合作

  对于把主力战场放在杭州的本地开发商来说,继续在杭州拿地,继续深耕这个来之不易的市场,显然是他们一以贯之的想法,只可惜,受调控政策影响,今年许多公司的资金链都不畅。采访过程中,多家本地公司的负责人告诉记者,今年公司的销售计划完成得不好,近半年过去,许多公司的完成率都仅有20%,一些项目比较多、摊子铺得比较大的公司,甚至连年中的工程款支付都几乎成了问题,年初定好的拿地计划就更加需要作重新调整了。

   滨江房产是杭州拿地节奏比较精准的开发商,该公司有关负责人却在接受记者采访时表示,公司去年的土地储备达到100亿元,今年肯定会在此基础上相应减少。该负责人表示,下半年公司拿地还是会很谨慎,以观望为主。据了解,滨江房产截至4月份,已经完成销售收入40多亿元,在杭州开发商阵营中应该算得上是资金链比较安全的。由此也可以看出其他公司的拿地热情。

  当然,也有公司认为今年这样的深度调控期,对于开发商拿地是非常好的机会,同时与其他开发商合作的机会也多。比如钱塘房产就明确表示今年一定会拿地。

  值得一提的是,很多本地公司已经将拿地范围向外拓展。比如在杭州主城区土地出让金额大减的前提下,余杭、萧山等周边区域拿地金额却不减反增的原因。据统计,前5个月余杭卖地93.9亿元,同比去年大增74.2%;萧山前5个月卖地更是超过余杭,97.6亿元,同比去年增长11.6%。广宇、莱茵达、野风、名城等知名房地产公司,都在余杭出手拿地。


  外来大鳄:

  密切跟踪 有好地就拿

  如果撇开具体的市场行情,对于许多刚刚进入杭州的外来大鳄来说,他们在杭州的项目规模肯定还不能满足他们的胃口,比如碧桂园。据说杭州碧桂园在其公司内部创下来杭两个第一,即地价最贵和建筑面积最小。对于一个习惯拿地动辄上万亩,所做项目连沙盘都有几百平方米的公司来说,显然绝对不会满足于在杭州做这么小的一个项目。所以只要有合适的机会,碧桂园肯定是会出手的公司之一。

  又如中国铁建。这个世界500强企业是中国乃至全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一,在很多城市的项目动辄都是好几百万平方米,杭州中国铁建城40万平方米的体量,虽然在杭州不算小,但从整个集团来看,还是属于小儿科,所以,拿地也是非常顺理成章的事情。

  事实上,也有不少公司明确表达了拿地的意向。中海地产杭州公司的一位负责人表示,公司年初定下来的拿地计划是:有好的地就拿。


  而保利地产相关负责人也表示,公司有专门的投资研究部来负责拿地事宜, 根据集团今年的拓展计划,总体来说还是比较稳健,不会冒进也不会很低调。他说,具体还是要看具体的地块,不存在非要在哪个区域、哪个节点拿地的问题。“我们在杭州肯定是要拿地的,但具体拿地的指标,实在不好说,只能说我们会密切跟踪。”他说。

  值得一提的是,跟本地公司相比,外来公司拿地的流程更为复杂。一般都是项目公司作好具体地块分析,之后层层反馈到总部,然后再由总部最终定夺。这就涉及到了一个公司在全部的战略布局,很多时候跟本地的市场,反而关系不大。

  业内人士表示,相当于私企来说,一些国企公司,在调控下拿地会更加坦然。因为它们在信贷等政策上的优势更为明显,承受风险的能力也会更强。所以,接下来一批实力雄厚的国企公司,在土地市场上的表现会更活跃一些。


  非房产企业:

  小地为主 伺机进入

  当然,在回答谁有可能拿地之前,有必要先来看一看,今年已拿地的又是哪些公司?

  在屈指可数的2011年主城区土地出让信息中可以看到,拿下两宗住宅用地的金盛置业和名宸科技,都非房企。而拿下商业地块的浙江大有实业有限公司和浙江利有资产管理有限公司联合体,杭州荣兴旅游开发有限公司、杭州鹏云投资有限公司、浙江大宏实业投资有限公司等公司,都并非名头很响。

  中小公司和非房产企业在土地市场上比品牌开发商更为活跃,对此,汉嘉咨询副总经理陈焕春表示,这个离不开目前整个社会通胀的大背景,虽然政府在回收流动性,但是短期内还是很难控制。所以,一些非房产公司如果手有余钱,必定会寻求更好的保值增值的渠道,而拿地在他们看来一举多得:既可以规避通胀,也可以为企业增加一些资产,土地放在手里过几年还可能增值等等。

  “跟过惯了好日子的房产企业相比,非房产企业可能对当下的楼市调控并不是很敏感,或者说他们觉得即使调控,但是房产的收益率还是远远高于原来行业。”陈焕春说,所以,在目前房产企业普遍资金链比较紧张的背景下,如果其他类型企业抱着只要保值就可以的心态去拿地的话,他们出的价格反而会高于专业从事房产的企业,所以他们能拿到地。


  陈焕春说,接下来会去拿地的开发商应该主要是两类:一是销售不错,资金问题不大,还有能力拿地的公司;还有一类是手头已经没有储备用地,不得不拿的公司。而在这个时候拿地,应该还是非常合算的,竞争不激烈,地价也会便宜点。

 

 
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