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投资指南


中小房企信托融资忙:极个别开发商融资成本达30%

发布时间:2011-5-31


 房地产企业“求资若渴”。大型房企多转向海外融资,恒大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷在海外发债、向外资银行借贷。

 
中小房企则转向信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看,大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目,融资额大多在5亿元以内。

“调控之下,一定会有部分中小房地产开发商倒掉。现在中小开发商都不可能从银行获得开发贷款,通过我们介绍融资的百分之百都是房地产开发商,他们普遍希望能通过信托融资。”北京市天睿律师事务所运营总监陈谋博说,他所在的事务所专门从事中小企业评估、贷款、清收服务,目前正在帮助银行清收,已有部分企业因资金链紧张而倒闭,多是房地产企业。

多位接受采访的信托公司人士表示,房地产企业“求资若渴”,而信托公司受到净资本管理约束,不可能无限制发行信托产品,使得房地产信托“供不应求”,收益率屡屡创新高。

据好买基金研究中心监测,去年10月之前,房地产信托最低年化收益率在5.50%~6.00%之间,10月之后达到6.60%,今年以来均在7%以上,最低收益率接近10%的房地产信托产品不胜枚举。而信托产品的最高预期收益率从11%一路涨至15%,个别信托计划甚至打出最高收益率超过20%的旗号吸引投资者。

宜信财富管理中心高级贵宾理财顾问葛伟芬说,信托投资门槛以100万元起步,投资者是高净值客户,特别是楼市限购令出台后,很多客户将注意力转向房地产信托。“尤其是去年下半年以来,收益率越来越高,目前我们代售的房地产信托计划收益率均在9%~12%。今年房地产信托销售很好,特别是一些质量好的项目,产品出来一周就被抢购一空。”

葛伟芬称,现在做的房地产信托项目都是二三线、三四线城市,拿地成本低,且当地政府出于招商引资目的还会给予一定补贴,增强了房地产企业的周转能力,同时也降低了信托产品的风险。

不过,风险同样不容忽视。若考虑信托发行等各环节费用,目前开发商信托融资的成本一般在15%以上,极个别开发商融资成本甚至达25%-30%。

“我们自己也在对房地产信托进行结构性调整,注意力正在从住宅类房地产项目转向商业地产。”百瑞信托研究发展中心博士后科研工作站主任罗靖说,即便要做住宅类信托也会选择优质公司,并将好几个项目打包做成基金,以此分散信托产品风险。

联华国际信托高级信托经理周林说,监管层虽说近期不会针对房地产信托出台新规,但业界都认为收紧趋势明显。

 

 
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