首页 > 写字楼新闻 > 投资指南

投资指南


投资客合伙入场淘金转投商业市场

发布时间:2011-5-16


         

 “从去年下半年开始,写字楼的二手市场开始回暖,近段时间的需求量较大,入市势头相当好。”合富置业天河区分区营业经理朱良邑表示,对比去年空置率正逐渐下降,像珠江新城这样的高档写字楼商圈进驻率不断上升。目前珠江新城的二手写字楼均价约22000元/m2左右,而体育中心一带写字楼二手价约20000~22000元/m2左右,对比2009年底至2010年初的时候,珠江新城的写字楼单价上升约40%~50%左右,但放盘量并不太多,比较稀缺。兴业地产工商铺营业主任王先生透露,近两个月市中心二手写字楼的生意尤为可观,开单签约买家以公司居多,而且不乏整层购买的“豪客”。就连一些长期“有价无市”的写字楼,近期都有成交。

  去年年底,邓女士与两位闺密共同购买了天河南板块的写字楼单位,因为她手上可调用的资金只有200多万元,所以就跟自己交往近20年的闺密一同购买两间写字楼单位。据了解,她所购买的写字楼单位楼龄较长,两个写字楼单位合计总面积约400平方米,连税费约810万元。邓女士出资243万元,获得30%的产权,而两位闺密分别各占40%和30%。邓女士告诉记者,这已经不是她第一次与朋友合伙投资了,早在前两年,她就曾与闺密一起投资买铺,她总结,“与死党合伙投资,一来减轻资金上的压力,二来又能趁着市道好小赚一笔。”

  据业内人士介绍,像邓女士这样与好友合伙投资写字楼的案例算是“非主流”,独资购买写字楼的买家仍是市场主力。一是因为写字楼市场的入门门槛高,原本总价就不低了,再加五成首付款,资金不够雄厚的买家根本入不了场。二是合伙投资写字楼还要顾及日后收租问题,倘若沟通不善,分分钟“偷鸡不成蚀把米”。

  不过各路行家也承认,受住宅市场限购影响,一批手有闲钱的买家逐渐将目光转向商业地产,这也催生了二手写字楼市场中的合伙投资现象。纵然业界看好商业地产的发展前景,也有部分行家鼓励投资者加入这种合伙购买写字楼的行列,但对于这种合伙投资写字楼,除需要提防一般投资写字楼如招租不利导致的空置率以及空置期间资金的“只出不进”外,其暗藏其中的产权风险更不容小觑。

  行家提醒: 合伙投资无额外税费

  王先生告诉记者,前几年在广州合伙投资写字楼的多以生意伙伴和香港家族式的投资客居多。与香港投资客相比,内地投资者比较避忌家族式合伙投资,“这种奇怪的现象延续至今,恐怕是因为内地投资者顾虑亲情与财产挂钩,担心日后会因为钱财伤了和气吧。”记者采访时发现,在业务办理上,与个体独自购买写字楼相比,合伙购买与单独购买在手续办理上并无太大的区别。

  “至于产权分割,合伙投资者可以直接在房管局备案时进行划分,无需另行公证。”中原地产工商铺高级营业经理刘伟伦介绍,所购产权属于几个人,就会有几本房产证。与独资购买相比,合伙投资只多一步“产权分割”。朱良邑对此表示,无论合伙还是独资购买写字楼,其操作流程基本上是相同的,因此并不会造成手续费和成本的提高,“买家在与中介交涉时,要提防不良中介巧立名目收取额外手续费。”

  买入容易转手难

  合伙人越多越麻烦?

  虽然在投资二手写字楼的业务办理上,合伙和独资并无太大差异,但若日后写字楼出租和转手,合伙将比独资购买写字楼遭遇更多麻烦。业内人士指出,原则上合伙投资写字楼的转卖手续虽与独资购买无异,但实际操作上却埋着“地雷”。以一次性出售合伙投资的写字楼所有产权为例,首先是需要征得全部合伙人同意,在转卖签约当天,全体合伙人均需到现场,或经由法律途径授权委托人出席,缺一不可。据了解,不少合伙投资写字楼的投资者,或从父辈继承家族财产的新业主,往往因为各人意见不合,尤其是对租售价格各有一套说法,导致写字楼的出租或出售迟迟无法进行,反而错失了最佳放盘时间,致使全员投资回报受损。

  与一次性出售合伙投资写字楼的所有产权相比,只出让各人名下所占份额的产权相对容易一些。朱良邑对此解释,倘若需要转让自己的份额,在手续上与一般写字楼交易手续并无太大区别,但需要注意的是合伙人享有优先认购的权利,如果在条件相同的情况下,应先将份额转给原来的合伙人,但如果原合伙人不想购买,则可转让给其他人。王先生补充,在转让名下份额时需要知会其他合伙人。

  合伙投资莫偷懒

  死党闺密也要立公证

  朱良邑表示,无论是“单独”购买还是“合伙”购买,在购买之前都应该了解清楚该写字楼的产权问题,例如产权的清晰度、产权属谁(公司还是私人拥有)、是否欠费等问题,因为现在是业主实收,其他费用一概不理,所以作为买家也要把税费方面计算清楚。

  而日后委托中介放盘出租,与租客签订相关协议后,有关“租金分账”问题是否需要另立协议呢?朱良邑则表示,签订协议无需中介帮忙,可由合伙人私下签订协议并进行公证。他提醒投资者,虽然合伙的几个人一般都是彼此相熟的朋友,但预先签订协议并进行公证,“白纸黑字”将有效避免日后在利益上的争执。

  行家教路:

  合伙投资“共有产权”≠人均50%  

  兴业地产工商铺营业主任王先生特别强调,两人合伙投资写字楼时,产权如不额外进行分割确权,将被默认为共有财产。“这对于合伙开公司的生意人而言并不算什么大问题,但倘若只是纯粹合伙买写字楼投资而言,就必须写清楚各自占比多少了。”他告诉记者,两人合买的写字楼,共有财产与人均50%产权是不一样的。“共有财产可以仅占1%产权,也可以占99%产权,产权分割模糊。”他解释道,而50%的产权则明确给出了一个限定。

  这种产权上的明确界定,在其中一方面临刑事或行政查封名下财产时,尤为关键。如果是共同财产,即便另一方并不涉案,但名下财产也将无辜受到牵连。若是明确50%的产权,只要另一方并不涉案,案件审理完成后,财产自然完璧归赵。因此,合伙投资写字楼的买家在房管局备案时,一定要留心名下财产有没有“被共有”了。

 

 

 
上篇文章: 写字楼成投资者关注焦点
下篇文章: 亚太地区写字楼市场的黄金时期

声明:本站文章资源来源于网络,版权归原作者所有!如有侵犯,望告知,以便及时删除。 Made by Xml
更多
杭州热点楼盘
坚果2.0 西湖区
秋涛发展大厦 江干区
金龙财富中心 下城区
莲花商务中心 西湖区
改革月报大楼 上城区
东杭大厦 江干区
杭州最新楼盘
德胜中路清龙茶叶 下城区
坚果2.0 西湖区
秋涛发展大厦 江干区
金龙财富中心 下城区
之江大楼 西湖区
浙江长城资产大楼 上城区
热点新闻 >>更多  
·写字楼成投资者关注焦点
·“有钱我就买中心区写字楼,创业板启
·分析写字楼投资的关键
·楼市股市“过气”了 黄金成为今春首
·银行支持地产调控 不愿楼市大起大落
·浙江投资客撤离北京楼市 转战中国二
·投资美景有点虚 写字楼成交面积近期
·投资客转战投资小写字楼 商住楼需注
·投资写字楼入门资金500万 切忌跨
·写字楼价格低于住宅 限购下的最佳投