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房产课堂


浅谈投资当前商业地产的成功途径

发布时间:2011-6-17


 当前房地产市场陷入了一种空前的迷茫阶段。而对投资者更是如此,严厉的宏观调控政策,让整个市场预期充满了变数和不确定,但通胀依然凶猛,统计局刚刚公布的数据,CPI上涨幅度为5.5%,创下34个月新高,下午中央银行继续提高准备金,这也意味着5.5的涨幅,并不是本轮通胀的高点,通胀会去到什么程度,真实的通胀恐怕已经远远超越了统计数据。钱存银行的确是个问题。

    但在严厉的宏观调控下,以及大企业的率先促销下,住宅市场正变得越来越不确定。一方面促销走量意味着市场还有大量的刚性需求,但大企业竞相降价,又让市场蒙上了一层阴影。商铺投资,一方面现在的估值系统相对于租金回报已经较高,加上好的铺面的确太少,商铺投资对区位价值判断的专业性也很强,而对商业氛围的要求往往更加挑剔,大部分商业投资失败都源于此,但这两者又恰恰是普通投资者非常缺乏的。

  写字楼在目前市场,笔者认为是一个相对较为保险的市场。一方面写字楼的价格与住宅基本保持同步,下跌的时候,因为有租金保障,相对跌幅低于住宅市场;但上涨的时候,往往其上涨的幅度和速度大大快过住宅市场,从某种角度而言,写字楼市场是整个住宅市场的风向标。

  但也并不是所有的写字楼都能获得很好的收益。同样是写字楼,世贸的租金给大都会的租金完全不在一个档次上面,世贸的租金甚至不及大都会租金的零头。同样是写字楼,希尔顿,大都会需要排队等待租赁,有些写字楼的房东却眼巴巴的盼望着租赁客的到来。

  纵观重庆写字楼租赁市场,发现有这样几个共同的特征:与一个好酒店相邻,是写字楼租赁市场最好的保证,如大都会,希尔顿;其次良好的管理和形象,也是写字楼市场非常重要的因素;三是非常重要而且显赫的区位,都处于某个中心,或者某个交通要道的写字楼具有较好的租赁市场前景;四是有非常优秀的配套,适合企业做一些自己自备的商务活动,比如企业会所之类的私密商务活动空间,将成为未来大型企业或者品牌企业的一种必备品。所有优秀的企业,大多不是生活在镁光灯之下,他们都需要自己特殊的社交活动圈子。

  良好的租金回报,是支撑写字楼价格最重要的因素。一方面如果租赁市场旺盛,写字楼的形象会更好,会有更多租赁者前去,另一方面良好的租赁形象,也是众多商家愿意购买的一个非常重要的因素,因此租赁市场良好的写字楼,不光在租赁市场很受追捧,而且在出售市场也非常紧俏。好的写字楼,往往一楼难求。一旦购入者确信自己购买成功,往往就终身持有,因此好的写字楼,我们往往很难发现到二手转让的情况,即便转让,价格也大大高出市场的均值和对项目自身的估价。

  

 
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