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甲级写字楼是如何评定的?又有哪些基本要素?

发布时间:2011-6-14


 

  “甲级写字楼”,这个词语已经成为多数写字楼推广的流行词汇。在这个商业地产备受追捧的时期,写字楼投资也成为了众多投资者的优先选择。但是,面对不同的写字楼,能分清其级别的投资者少之又少。甲级是如何评定的?又有哪些基本要素?

  写字楼投资 风险与利润共存

  根据高纬环球研究报告显示,欧洲写字楼租赁水平大幅上升。从2010年4月到2011年3月一年间,欧洲银行业写字楼吸纳率较近5年平均水平上升了20%。同样,成都写字楼租赁市场行情也不断看涨。据中原地产统计数据,2010年写字楼的平均空置率仅为19.2%,2011年这个比例还在进一步下降。据仲量联行5月发布的成都写字楼白皮书显示,成都写字楼租金回报率目前处于7%-8%的较高水平。

  正是在高收益率的驱使下,投资者不断涌入写字楼市场,但写字楼投资的风险已经显现。据新港地产统计,今年内成都一共将有845万平方米的商业物业,其中写字楼占70%,达到了近600万平方米。如此体量,按照1-5月平均月去化量27万平方米换算,需要近2年的时间。“我们真的需要这么多写字楼?”四川省商业地产联盟秘书长冉立春说。

  分清真假甲级 减少投资风险

  “有些写字楼在宣传时号称甲级写字楼,但真正交付使用时却标明为乙级。”某地产广告公司策划总监卢丹表示,写字楼广告刻意拔高项目级别的情况很普遍。

  有业内人士称,所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法,行业中并没有固定标准或成文的规定。但因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼,任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都恨不得自动成为甲级,所以很多写字楼在宣传时标榜“甲级”。

  “其实,在2008年初,由成都市商务局牵头、戴德梁行(微博)、仲量联行等6家全球化跨国房地产服务商成都分部联合制定的《成都商务写字楼等级指导标准》就已经出台。”市商务局相关负责人表示,成都的商务写字楼以自愿为原则可按指导标准,分为顶级、甲级和乙级三个级别,每一个等级都有具体的硬性指标。这说明,成都写字楼分等级是有迹可循的。

  硬件重要 产权形式更加重要

  在《成都商务写字楼等级指导标准》中,除了传统的地段、硬件、商务配套等指标外,还有一个指标———物业管理,其中第一条即开发商自持产权不低于一半。这一指标相较于硬件设施,更易于用来区分真伪甲级。

  就个人投资者而言,分散的业权增大了物业管理风险,并容易降低物业管理的质量,长期租户不愿意租入这样的物业,特别是品牌企业尤其不愿选择,这容易形成一个恶性循环。由此,“开发商自持物业不少于一半”这一标准,显得尤为重要。开发商自持一半以上,也就意味其将参与交付后的运营管理,这样在后期的物业管理、出租招商等方面,中小投资散客的风险将降低不少。
 

 
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