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住宅投资受限:投资客盯上商用地产

发布时间:2011-6-9


商铺投资要看地段因素

  搜房网数据监控中心统计显示,2011年5月23日-29日,北京商用项目(写字楼、商铺)共成交14143.6平方米,环比上周增加139%。在住宅限购的背景下,商住产品也于本月纳入调控范围,投资渠道愈发收窄,另外,通胀高企之下,资产保值也成为社会共同面临的问题。有业内人士认为,这将促使商用地产成为投资、保值的首选产品。然而,商用地产是否能堪大任?商用地产热又是否会招致进一步调控?

  ●5月商用地产升温明显

  搜房网数据显示,位于丰台区的金泰商贸大厦,在获得预售证的4天时间里,成交办公楼40余套,合计约2400平方米,商铺部分也有1500余平方米的成交量;另外,京投银泰园配套商铺也有较大面积的成交。而在实地探访中,据金泰商贸大厦销售人员介绍,实际销售情况比数据显示还要好。截止到6月3号下午,80%房源已实现认购。

  销售人员表示,项目位于木樨园商圈,物业购买者多为从事服装生意的企业主,本身有自用的需求,但也有4成左右购买者是出于投资需求,即使是自用的业主,也不排除投资、保值的心态,其中一位温州商人,将一层商铺与二层写字楼全部买下。该销售人员还预计未来该项目租金水平极可能处于10元/天·平方米。

  同时,北京房地产交易管理网数据显示,5月全月,北京商品房市场中,办公单元交易套数达到了2542套,商业单元签约也达到了805套,总签约达到了3347套,总量创造了数月来的新高,更是数倍于去年同期。

  ●住宅投资受限

  投资客盯上商用地产

  据专业从事写字楼运营管理的乐工场资产管理有限公司董事总经理杨乐涛介绍,一直以来,北京地区写字楼散售的项目较少,购买写字楼的人也就相对较少,以投资为目的购买写字楼的比例同样比较低,但是在住宅限购之后,被抬高的购房门槛,将投资资本完全挤出住宅市场,寻求购买写字楼、商铺的人有显著增加,其中非自用的投资客比例也出现明显上升。

  同时,中原地产分析认为,商用地产领域存在价格相对低估,北京的商用地产价格在2009年资产暴涨中受到的影响相对较小,在朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼价格仅相当于五环上的住宅价格,在通胀的大趋势下,股市等其他投资渠道未受到资金青睐,由此,商用地产资金流入量逐渐增加。

  事实上,按照平均水平来看,商用地产的投资回报率较高,中原地产三级市场总监张大伟表示,目前北京住宅租售比已经超过1:500以上,商用地产的出租回报率在1:300左右,比较高的回报率也使得寻求投资的购房人,开始考虑商用地产投资。

  除此之外,目前商用地产执行的利率政策也基本为基准利率的1.1倍,随着住宅类贷款政策的收紧,第二套房贷款利率在基准利率的基础上上浮0.1倍,当下利率已与商用类贷款相接近,对投资客来说,商用地产的劣势并不明显。

  ●商用地产投资局限性大

  尽管CBD少数写字楼租金让人望而生畏,然而,杨海涛表示,写字楼租金除了与硬件设施有关以外,更重要的是为租户提供服务水平高低。目前CBD主流写字楼租金价格集中在10元/天·平方米,而类似于soho的散售类写字楼租金水平能达到7元/天·平方米已属难得,很难达到主流水平。

  杨海涛解释说,究其原因首先在于其物权过于分散,散售类写字楼被众多购房人分割持有,并分别对自己拥有的物业拥有处分权,因此,行为较难统一,难以形成一套行之有效的服务体系,造成管理难度大,为租户提供的服务参差不齐,很难吸引实力雄厚的大企业进驻。

  其次,散售类写字楼各业主之间,为了争夺租户,很容易引发恶性竞争,并将整栋大厦的租金价位拉低,杨海涛表示,尽管散售类写字楼也有采用委托第三方资产管理公司代为管理的运营模式,但是由于物业所有人的服务意识、阅历背景不同,也使得很多管理制度难以彻底执行。

  再次,向外租赁的过程中,写字楼租户对租用面积的需求往往存在非常大的差异,当单一业主难以满足一个租户租赁需求时,须联合更多的业主共同满足租户的需求,联合的业主越多,协调起来越困难,最终往往很难与租户达成租赁协议。“总之,散售类写字楼的管理短板,造成了其服务水平的低下,并最终影响物业主的收益率”,杨海涛强调。

  与写字楼不同的是,商铺租赁过程中,各业态租户对物业面积的需求相对较为固定,但是由于商铺在特定区域的职能定位相对固定,会造成业态比较单一。据观察,社区商业配套,主要职能即是生活服务,多集中为房产中介、美容美发、银行、超市等生活服务类业态,容易造成业态重复并引发恶性竞争,最终影响业主租金收益。

  与此同时地段的选择也是影响商铺租金收益的致命要素,中信城营销总监管弘宇介表示,中信城商铺邻近二环,发展成熟,倘若在成熟度较低的位置投资商铺,对商铺人气的培养,也会使商铺投资可能在短期内不能实现较高收益率。

  事实上,商用地产投资于住宅的最大不同,便是商用地产更容易受到房地产以外的市场环境影响,诸多局限性决定其风险的多样化。

  另外,商用地产的升温是否会招致政策调控也是业内热议的话题,据业内人士透露,现在购买商用地产,产权登记需提供夫妻二人身份信息,而之前仅需提供一方的身份信息即可,这是否在为未来的调控埋下伏笔,还不得而知。

 
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