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二套房贷款“明松暗紧” 楼市再现“拐点论”

发布时间:2010-4-13


  2009年底“国4条”余音尚在,“国11条”新年伊始紧随而至,但对比二者不难发现,前者精神中包含的“改善需求可以按首套享受最低二成首付、利率七折的最大优惠”已经悄悄消失,市场揣测这是否意味着二套房贷政策将有所变化。对此,专家和业内人士表示,尽管银监会频频表态,但政策表述的细微变化暗示明松暗紧趋势,不少此前态度谨慎的专家更是预测2010年房地产市场有望迎来拐点。

  紧缩程度明显加码

  “这次的政策从内容、措辞上观察,紧缩程度明显加码”。上海某房地产研究院综合研究部部长认为,仔细观察可以看出“国11条”中二套房贷政策与“国4条”中界定不一:“国4条”规定“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。”也就是说继续执行2008年“131号文”中的优惠政策:改善需求可以按首套享受最低二成首付,利率七折的最大优惠。但“国11条”却将其调整为:“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”

  这一表态也与中央经济工作会议的态度发生大逆转。杨红旭认为细微的调整明显意味着房贷政策已退回到“131号文”出台之前,也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度:所有二套及以上都严格化,且以家庭为界定标准。在高房价不能有效缓解之前,包括改善需求在内的二套及以上购房需求,都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心。这对市场的利空性明显大于“国四条”。

  北京大学中国国民经济核算与经济增长研究中心副主任蔡志洲则表示,对第二套房贷的控制应该更加从严,二套房贷在本次并不能算是收紧。他指出,首付40%的房贷是非常优质的贷款,银行对放款有很大激励。而“贷款利率严格按照风险定价”的规定仍然存在很大操作空间。他表示,在市场上,改善性住房和投机性住房的区分和界定非常困难。根据他的研究,在过去10年里,真正称得上“改善性”的需求已经释放得差不多了。此时为购买二套房放贷,多少和实现“居者有其屋”的目标有冲突。他认为,如何从房贷环节上调控,还有待更多政策出台。

  市场再现“拐点论”

  此外,与以往给出住房供应宏观目标不同,“国11条”另外有新意,要求“城市人民政府抓紧编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。”

  不少业内人士解读这一政策将有助于加大市场供应。中国人民大学公共管理学院土地管理系主任叶剑平表示,城市化进程中房地产市场的刚性需求和投资需求都比较大。此次在平衡供求关系上做文章,是把对了脉。要增加包括廉租房等保障性住房在内的住房供应。

  蔡志洲认为,本次调控强调以增加供给来平抑高房价符合我国的现状,如果单纯靠抑制需求,势必压低交易量,这对刚刚走出危机、增长基础尚不牢固的宏观经济形势会带来较大负面影响。房价无论暴跌还是暴涨,对经济都会造成很大伤害。这是过去两次房价大起大落中所证明了的。因此“国11条”绝非要打压房价,而是要促进平稳增长。

  尽管如此,杨红旭认为,总体而言,在这样的政策抑制之下,今年楼市调整已成定局,如果“国四条”还只是让一线城市房价有下跌的可能,则“国11条”有可能使全国房价出现整体性的下跌。

  国家信息中心专家委员会委员高辉清也认为,政策高压下,2010年房地产市场有望迎来拐点。首先,地方政府虽然仍然需要土地财政支持,但来自中央政府压力明显加大。其次,为了防范经济复苏良好的势头半路夭折,货币政策2010年依然坚持适度宽松的总基调不动摇,但流入房地产市场的资金将相应减少,这其中包括的因素有:新增信贷资金规模明显减少;进入房地产市场的资金门槛提高;部分资金将回流实体经济领域;房地产对社会资金吸引力下降;为赶上优惠政策末班车,许多投资者已经提前进入市场以及高房价耗尽积蓄;未来的房价将更多依靠当代收入支撑。而中国当前的房地产市场与日本市场崩盘前的状况相似。综合来看,2010年房地产有可能迎来拐点,因此需要警惕高房价泡沫破裂带来的巨大风险。

 
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