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机构论市


城市化推动写字楼商圈多中心化

发布时间:2012-4-10


2012年北京写字楼市场的核心区域将有4个优质写字楼项目落成,为市场提供24.6万平方米写字楼面积,供应量呈持续下降的趋势,一旦投入市场就会被迅速消化掉,远远不能满足需求,市场依旧有利于卖方市场,并支持租金的进一步上涨。

根据市场动态以及目前的发展形势,不难看出,开发商已经将目光投入到泛核心区域以及远郊区域,力图在未来的写字楼市场行业抢占先机。如此一来,写字楼市场的未来发展成为了开发商关注的焦点问题。而这种动作的产生,主要源于城市化建设以及商务办公区多中心的发展趋势。

城市多中心化发展成为主流

中国经济的快速发展,造就了当前中国城市化进程发展的快速期。而在城市化发展过程中,一城多中心更成为了现代化城市的发展主流。在商务办公方面,除了传统的老几样商圈,CBD、中关村、亚运村、金融街之外,更多的是伴随着城市化的道路崛起一些新兴商圈,而且伴随着行业产业细分化的推进,更多的新兴商圈越来越多地出现和被接受,望京、亦庄就是北京市城市化发展中新起的城市中心。

在10多年以前,望京还处于荒凉期,房价只处于4000多一平米的地步,商业基本没有,商务完全归零。如今的望京,不仅住宅市场已经和北京整体市场水平线持平,商务、商业氛围也被带动起来,大批的国企、外企的迁入使得望京西区形成了规模性的写字楼群体。

亦庄开发区,早在多年以前就是一片村庄、农田,随着开发区的规划、发展,如今的亦庄已经转变为工业带动下的商务区,更形成了以荣华大街为主轴,力宝广场、豪力大厦、朝林大厦、 BDA 国际广场、荣华国际等写字楼耸立环绕的荣华商务区。

政策推动区域发展,建设改变区域未来

CBD,北京的商务核心区,商务办公最为繁华的地区。可是在以前,这个区域只是北京的一片厂房区域,给人的印象只有“脏乱差”。 上世纪80年开始,涉外机构开始进入朝阳区,这里成为北京对外开放的第一站。国贸的建设成为北京东部涉外办公领域全面启动的一个标志。1993年国务院批准的《北京市城市总体规划》明确提出,在朝阳门至建国门,东二环至东三环一带,规划建设北京商务中心区。经历了20多年的发展,如今的CBD区域北京已经成为首都对外开放的重要窗口和率先与国际接轨的商务中心;成为首都现代化新城区和国际化大都市风貌的集中展现区域;成为跨国公司地区总部和国际性金融机构的聚集地;成为首都发展金融、保险、电信服务、信息服务和咨询服务等现代服务业的聚集地;成为首都国际商务活动和国际文化交流的理想社区,更成为了北京市写字楼市场的风向标之一。

中关村,中国的“硅谷”, 首都跨行政区的高端产业功能区。可在几十年前,那里只是一片坟地,1988年5月,国务院批准成立北京市新技术产业开发试验区,这是中关村科技园区的前身。此后,国务院又先后做了4次重要决定,并于2011年“十二五”规划中明确提出“把北京中关村建设成为具有全球影响力的科技创新中心”。经过了20多年的发展与建设,中关村已经聚集以联想、百度为代表的高新技术企业近2万家,形成了以电子信息、生物医药、能源环保、新材料、先进制造、航空航天为代表,以研发和服务为主要形态的高新技术产业集群,形成了“一区多园”各具特色的发展格局,成为首都跨行政区的高端产业功能区。

写字楼发展看郊区 

城市化的推动,虽然方便了经济交流,但也带来了一定的副作用。拥堵的道路,密集的人群,紧张的情绪困扰了现代人的生活,而土地的增值也使得这种状况进一步的恶化。所以,城市化建设的“蚕食”已经推向远郊区域。

如今,在亦庄、丰台、顺义、大兴等周边地区,住宅市场早已经兴起,商业地产的开发也已经进行。为了吸引客户,开发商更是打造了一种奢侈性的办公环境——低密度办公群体。像亦庄区域的“联东U谷”,四季青桥的“益园”、丰台区域的“总部基地”、顺义区域的“空港经济区”、通州的“金融街园中园”等等。所以,在未来的写字楼市场上,郊区区域才是真正的主战场。

 

 
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