首页 > 写字楼新闻 > 机构论市

机构论市


举办“新视角系列论坛”来回顾和盘点2011年楼市

发布时间:2012-2-2


  搜狐焦点年度峰会——新视角论坛将于2012年1月10日将在北京嘉里中心如期召开,为此,搜狐焦点网将举办六场“新视角前期预热系列论坛”来回顾和盘点2011年楼市。

  2011房地产遭遇惨淡,成交量的持续走低和全国房价的触顶回落已使房地产市场明显感到了冬天的寒意。在一年多来房地产调控政策的步步紧逼下,房地产开发企业同样走入了考验生存的时刻。

  在2011的寒冰之局中,开发商积累了怎样的经验,吸取了怎样的教训?此为大事。未来的2012,行业会有何分化,企业如何“突围”?此乃大势。对此,搜狐焦点在年底特举办“2012中国地产新视角前期预热系列论坛之政策市下一手房市场的“突围”之策”,共集业内人士,从中仔细探讨,如何“救市”。

  临近年底,不少中小房企无奈之下卖掉项目或公司退出行业,而抗寒能力稍强的大型房企则加快战略调整,“以价换量”来回笼资金,做好御寒过冬准备。一向以品质著称的绿城集团甚至传出“破产”疑云。降价潮蔓延,资金紧张暗涌。

总经理 刘春岩
  第二个方面,整个在房地产行业内的货币紧缩政策,这个货币紧缩会表现在几个方面,比如说融资的限制,包括对于自己的自身债券增发,或者说上市,乃至于海外的融资,相当来说融资渠道限定在很窄的范围内,这个是很明确的一个方式,所以大家可能钱来得没那么容易了,这是第二个方面。

  第三个方面,在支出这一方面,这一方面会有两个。一个就是我们说的对于预售制度的完善,预售资金的监管,即使有了销售回款,不会百分之百要求你定向的使用,这实际上是一个比较大的影响。另外还有一个,开发商对于拿地之前资金的沉淀,也是造成很大的压力,如果真的在市场上升期或者已经拿了比较大的土地,而且要求现在土地出让制度要求先期一次性支付土地款,这样的话,实际上也是对房地产开发商压力都是比较大的。当然还有包括由限贷引起来一系列加息,比如财务成本的上升,我觉得方方面面吧,可能大家都会越来越多感受到资金链会紧张。我们从这三个方面来讲,一个是市场这一块,一个是货币政策这一块,还有行业的制度调整,这样三个方面可能大家都会感触多一些。

  【主持人】:刘总总结得非常全面,想问廖老师,从很专业观察评论角度而言,观察地产市场,您认为2011年最重大的事情是什么?

  【廖成军】:从我的角度影响资金链角度并不来源于2011年,2010年北京出台政策开始限购以后,就已经开始产生了,但是现在为什么房地产商,包括整个房地产的服务行业,包括代理行业,包括中介机构遇到如此强烈的资金链的影响。刚才前面两位已经详细介绍了一些情况,为什么房地产商现在出现了问题,一个是去年应该说09年下半年一个误判,在投资上出现一定误判,2010年房地产增幅没有一点减少,相反在增加。导致在去年我们房地产商开始大量拿地,开始大量投资。在今年遇到销售寒冬以后,因为限购影响遇到寒冬以后资金回流出现很大影响。这就导致了一个什么问题,它的资产负债率大幅提升,不只是2011年,2011年只不过说是危机显现出来了,但是我判断2010年很多企业出现问题。

  第二个问题是出现在于政府意识形态上面,并不是很多用政策形势,而是用一种意态管理形势,要求银行控制对开发商企业的信贷。我们现在能通过上市融资的房地产开发企业可能也就是三四十家,可是全国数万家,好象六万多,我没有具体算过,才百分之零点几,房地产开发企业能够上市的,但是政府同时提出要控制信托,房地产开发企业在信托领域融资渠道又被控制住了,真正给房地产开发企业提供资金流贡献的好像仅限于房地产基金这一类公司,但是这是有限的。所以它需要时间去调整。我们开通一个资金来源渠道被控制住,再开通一个资金来源渠道需要时间,所以在这种不确定因素下,整个房地产行业内自然而然处在一个不确定的政策以及市场的因素下,所以它的日子肯定不会好过。众所周知,房地产整个行业都是一个资金密集型的企业,它对资金的需求是很大的,但是我们的限和一些意识形态,我们的政府一些意识形态,把这个资金流整个控制住了,所以导致出房地产整个行业资金链崩溃,不只是2011年出现几个政策,而是我们整个行业所面临的困局。

  【主持人】:廖老师讲的冰冻三尺非一日之寒。几位嘉宾针对资金链讲得很深入,再想请问各位嘉宾,从现在目前房地产开发商面临各种资金链形式来看,未来一段时间房地产走势会是如何呢?

  【刘春岩】:应该说从我们角度来看,从比较长期的角度来看房地产行业仍然还是有一个比较好的发展空间,还是从长期来看。毕竟现在它的主要城市化主旋律没有变,毕竟城市化率还是不平衡,而且还是有比较大的发展空间,这是从长期。从短期来看,尤其是大家比较关心2012年,先不说地球会不会毁灭,2012年我们市场相对来说是非常谨慎的态度。对于明年的市场,实际上现在无论是从政策的环境,包括政府的态度,然后包括目前的状况和现在整个市场运行的状况,现在政策实际上不出现特别大政策的方向的反转,应该说还会维持比较明确的,包括中央也在明确表态,现在算是到了调控最关键的时候。所以也不会说马上就会像09年一样这样一个反转,政策属于比较稳定的,或者说基本能够保持正常情况下运行的一个方式。

  对于今年调控市场,应该是从08年开始算,实际本身虽然也有调控,但是更多是因为遇到了金融危机。本身这个调控基本上会说之前房地产黄金十年,应该是从08年结束,只不过09年政府马上会有一个刺激投资的计划,实际上没有让大家感觉到市场调控的结果,还抱有一丝幻想。2010年到2011年这个幻想是要逐步破灭的时候,到2012年,我觉得大家要更多面对现实。2012年整个市场状况,现在政策不管是从北上广深这些一线城市,还是从二三线城市,现在已经到了三线城市,市场运行拐点已经看到了,包括价格开始下降。上一周北京商品住宅成交量已经破了两万,就是成交均价,这算是比较明显的信号了。对于整个市场的信号仍然维持着,如果对于北京这样的一线城市,仍然还是处于成交量萎缩以后的基本稳定,然后到价格开始出现松动目前这样一个状况。到明年实际上应该基本上会维持这样一个状况,之后可能会有价格基本上能够在供需双方能够达到基本共识的时候,大家认为合理价格,什么叫做合理价格,基本上供求双方还觉得OK,成交量能够有上升的时候,这个时候就会出现成交量小副上涨,是这样的情况。对于近期明年的市场我们还是持比较谨慎的态度,包括业内很多大领导,很多知名开发公司,很多都是我们合作客户,现在首先第一个愿望,一定是重视现金流,然后谨慎投资,应该说是一个面对现实的状况,大家可能真的要为过冬做好准备了。

  【主持人】:您认为明年慢慢会日趋回暖,房地产终究还是比较好。

  【刘春岩】:目前整个市场的状况相对来说政府通过限字当头也好,或者行政手段也好,是把需求抑制了,有很多需求是被抑制掉了。当然也有很多随着时间推移,限购时间流,可能三年四年,明年有可能够五年了,这种有购房资格,如果价格是合理的水平,他认为价格可接受,这样的一部分可以被释放出来,是一个逐渐的稳定的小幅回暖的迹象,但是不可能出现大幅反弹,09年那种状况肯定不会再出现了。

  【主持人】:刘总,目前根据目前政策紧缩状况,您能够预判一下明年回暖的月份吗?

  【刘春岩】:这个挺难的,准确说到底什么时候能回暖,有很多确定和不确定因素来构成的,如果单纯从市场信号来讲,基本上在正常的市场运行状况下,比如针对北京来讲,北京的供应链现在看到存量,商品房存量现在已经过了13万套,这个数字可能在明年一季度还会继续上升,因为基本上在大量的潜在用户和09年、2010年拿的土地就要在明年上半年形成供应,要不然到了两年的年限,明年上半年北京供应量还会持续上升,这样的话基本上按照之前的运行规律,在供应达到准点的时候,开始存量有下降的状况,可能相应来说市场会有这样一个信号,基本上存量开始下降,肯定销售开始启动,大家要接受一个比较实惠的价格,这个时候相对应该供应达到顶峰以后,北京按照之前运营状况应该是两到三个月基本上大家会觉得价格比较合适,然后才会出现成交量的上升。大概的运行状况是这样,所以具体到几月份,那得看整个供应时间段,包括市场受不受一些比如有没有一些现在调控政策替代政策也好,或者稍微放松,或稍微在某些领域有加强,这个不好说。

  【主持人】:谢谢刘总,廖老师,我想问您一个问题,房地产就2011年房地产发展到目前这种态势,以后房地产行业协会会产生怎样的分化,结构方面会有怎样的调整?比如说衍生出来专门做旅游地产,休闲地产,养老地产,这种格局房地产之后又有怎样的发展趋势呢?

  【廖成军】:首先我顺着刘总刚才说的来谈,第一,明年可能是最困难的一年,今年是比较复杂,今年不确定因素比较多。到目前为止2011年中央经济工作会议召开了,到目前为止没有看到中央对于全年经济工作这么一个结论性的东西,我还没有看到,所以我们还不太了解,我们依然不确定明年政策走向。所以明年可能是最困难的,就是因为市场处于不确定性,对于政府,包括地方政府,包括开发商,包括房地产其他服务行业,以及购房者都会有影响,在这种情况下肯定是观望。所以对于一个资金密集型行业来说,这个是最难受的一个阶段,所以明年是最困难的一年。

  从目前的角度,我要说明一点,我们看到哪家开发商企业破产了?尤其是中大型的房地产开发企业,我没看到,要说现在房地产开发企业难过,是我们对这个市场的一个判断。比如刚才提到绿城集团资产负债率达到160%,但是绿城倒闭了没有?没有倒闭。在这种时刻你要指望政府会去放宽或者放松现有房地产政策,显然它也不现实,当然不是说政府看有没有企业逃避,不是这样的。对于房地产行业来说,它的收益能力还是非常高的,它的抗冻的能力也是非常强的。在现在这个阶段来说在市场经济当中,离不开分久必合,合久必分,目前来说整个房地产行业还是逐渐在兴旺,从原来一个大型房地产开发平台,从原来商品住宅,逐渐知道原来还有商业性地产,然后在商业地产和商品住宅类市场当中,我们又把它分类出来有旅游地产,有养老养生地产,有主题类地产,有体育类地产,我觉得结构的变化并不是说,整个房地产开发企业并不是代表整个市场,我觉得变化最大的是房地产服务形态的变化会有一个结构性的打击范围。我认为房地产开发企业理论上开发什么上都可以,但是商业地产并不是开一个综合体就完了,你开发任何东西重要的在于你经营的能力,规划能力和对市场把控能力,并不存在盖房子,盖房子交给承建商就可以了。我们细化到旅游地产,旅游地产,不会说我盖一个旅游休闲中心,我把权益卖出去,或者我变成你来买我这个里面的权益,我替你经营,也不完全是。旅游地产出现了很多什么样的形态呢?出现了类似于酒店 (论坛)行业的管理形态,但是把这种形态变成服务形态,并不是仅仅开发商企业,把它卖完了,作为做成综合体组织运营公司运营就结束了。他逐渐在强调里面的服务性,看企业服务意识形态上做的细化和分工,很多企业逐渐面临转型。我这里面非常看好商业地产,包括养生养老。刚才说到旅游地产,我们刚才谈到养生养老地产,并不是建了海边休闲地方就行了,如果提倡养老地产的话,如何提供更好的养老服务,这里面包括金融服务,前段时间看到中信保险推出来以房抵押进行养老,这个当然是学习国外,现在我认为还不太可行。尤其像我们这个岁数,尤其年轻人状态绝对不用考虑三十年后我该怎么样,但是这是一种创新,这是一种探索。这个是需要和政府和企业包括现在的社会机构一个合作的过程,今后绝不再是简简单单房地产,原来所认为房地产自己内部的关系,几十号人做一个开发项目完事就行了,它不是的,必须政府政策牵头提供圈套解决方案,比如说养老金等等这一类型的。今后不光是细化,细化是纵向的,还需要一个横向的合作方式,和所有行业合作分工交流,所以今后房地产开发企业结构不再是单一的开发企业,而是刚才说的既要细化,更需要所有行业,包括政府合作的问题,一个综合性的治疗过程。

  【主持人】:田总,廖老师刚才说到房地产开发结构,您有什么高见。

  【田丰】:我接着廖老师的话,正好形成一个体系了。非常同意廖老师对于整个行业发展的观点,从结构的发展来讲的话,我们一直也在思索,因为从业十多年以来,我们一直伴随着黄金十年的过程一块看中国地产成熟过程。但是我们一定会再去探索未来的发展方向,如果从一线城市发展角度来讲,业内一些朋友也在沟通,有这样一种观点。可能第一类市场是在做品牌跟服务,这第一类市场可以划分为高端客户,也可以划分为一线城市。第二类做产品,一样可以划分为一线城市,或者终端客户。第三类做价格,相同的资金链相对紧张和初级这种城市,给三种市场划分,有一种权衡的关系。当客户自身需求经过自己发展之后,有一个不断衍生的过程,基于它对某些品牌的认可,基于它对自己需求提升需要有更高的服务。这样的话,他不是最重视价格。例如说在北京,如果我们在一个成熟的区域,比如说四环内,基本上很少能够看到不知名开发商,或者很小的一个项目,没有配套,没有园林,没有社区服务,大多数能够在这样优势地段进行开发建设,有一定品牌度,并且为这个项目做好一定衍生价值,例如交通网络关系已经衔接成一体了。

  到了第二类市场当然这些客户不是不重视价格,但是重视价格同时非常重视产品,因为他已经对产品有一定认知,已经懂一些产品结构的关系。在这种情况下非常考虑到合适的户型,相应的小区配套完整度,相应的产品保值增值,以及相应以后的发展。

  到了最初级市场只买价格,不买最好,只买最便宜,有点像早年建一个教育形态,从来不问这个商品到底怎么好,现在多少钱。比如大妈大叔去菜市场买菜不会问北京还是外地,先问萝卜多少钱一斤,如果三分钱一斤赶紧卖一堆。如果是几百块钱,几千块钱可能这个房子漏点水就漏点,地址偏就偏吧。昨天和一个朋友在河北崇礼那个区域(音)买了一套房子,相当于在一个小乡镇的地方,连装修带买房子,带办完入住一共花了16万,还可以贷款,因为是正式产权,不是小产权。我不关注地理位置,我就觉得便宜,如果拿出去做其他投资也不太有保障,反正怎么这是一个房子,我可以居住的一个功能,反正十多万放在那儿不是一个大事就买了。这种客户第一重视的就是价格,由此衍生的我们不希望市场的发展一直围绕着价格来说。如果那样的话势必和价值是同等关系,价格下降代表价值降低,价值降低代表物业自身衍生的服务,和它自身的发展的局限。在这种情况下,产品服务还有我们品牌当中能够协调发展。所有开发商,我相信在一系列过程中发现一个非常真挚的真理,产品为王、现金为王,有钱,有好东西,不怕我卖不动,我可以等待市场一定时机,等待一定市场波动过程。第二我要树立我的品牌,现在品牌成为房地产如果说黄金十年,中国房地产发展得有二十年历史,已经形成各个系列不同品牌开发商,有专注于商业地产,也有专注于住宅市场,也有做别墅的,这种品牌当中衍生出服务价值,其实品牌背后并不是说这个公司倒闭不倒闭,而是说这个品牌背后代理的品牌价值,所营造小区里面对于我自己生活品质的保证,对于自己亲朋好友之间感受都是特别重要的。由产品价值依托,然后有品牌和服务提升情况下,我相信这个市场发展才是正常和健康的过程。

  核心话题是要说明年大势,明年年底可能都会聊这些事情,如果我们自取为地产专家,都有点害怕这个事儿了。好几年了,就是地产无专家,因为有这个专家,可能09年底什么都不卖,砸锅卖铁卖房子,或者移民,或者退休了。开玩笑。

  大势归根到底一句话,希望这个市场健康有序发展,无论地产商,我们服务商,还是市场评论员,还是政府,这个观点是一致的,我们不希望市场是大起大落的。就像动荡年代完全不由经济规律和人的供需关系决定的。我们希望健康有序发展,在这个前提下,对于房地产商自己来说扪心自问一定要做好产品,这个对客户实实在在,不管商业地产,还是旅游地产,还是教育地产,还是供初级人群首次置业的地产一定要有相对健康的心态,相对稳健的发展策略,在这种情况下这个市场才能有一个基础的健康发展点。

  此外在2012年,因为大家众所周知一些政治事件的发生,众所周知一些国际经济格局在2012年可能出现的一些变化,这个不确定因素带来我们对2012年预期其实是看悲的,现在没有人高调肯定2012年市场反弹。所以几月份回暖,主持人肯定也会问我,我觉得这个时间表很难给出来,甚至给出来,我们希望是第14个月,第15个月,因为我个人觉得2012年可能不太会出现,我们更多预期在未来几年内地产会通过2012年一个打喷嚏,然后2012年一个治感冒,到2013年可能可以开始有点慢跑健身,然后正常发展,有序提高自己有机能力,然后这样来发展。所以说2012年我们虽然是看悲,但是有信心,地产还是会在一个循序渐进市场当中发展。刘总、廖老师也在说中国城市发展和人们需求关系是紧紧捆绑在一起,这是市场发展的基础,这个不是由行政手段由我们人的意志所转移的。源源不断新生人群,源源不断城市化进城人群和我们自身购买力的提高,以及我们购买需求多样化变化,都带来市场庞大的一个需求,开发商更应该在2012年做的应对这种需求,做好自己在这种需求下少判断提高自己产品力。

  【主持人】:我的话题主要是田总所说开发商做好产品,做好服务,包括廖老师所说横向、纵向行业整合,其实已经是一些救市的比较好的方式了。回归最开始的话题,关于资金链方面,我想请教一下各位嘉宾,在融资渠道商,您认为开发商应该做哪些渠道整合可以获得更大的生存空间?

  【刘春岩】:现在如果确实能有相对来说比较容易,大家能够想得到的融资渠道,实际上就是向市场,向销售要资金,这是比较现实比较可行的方式。因为剩下的实际上在其他方面都是属于被限制,或者有很多是我们不可控的因素,包括对海外融资行不行?这种东西不是说没有可能,但是会涉及到很多问题,里面还有很多环节,人家海外外汇指标怎么转到中国内地来变成人民币真正切实可用的资本,这些实际上都会比较难。剩下的确实现在我们说的这个话题,实际上可以跟刚才对于房地产行业大家的认知也是有一定关系的。在目前来讲,实际上大家对于开发商或者对于所有的房地产相关从业这些主体,从业的主体来讲,现在目前最重要的第一就是认清形势,第二个转变模式,这个实际上我们所说的最重要大家想明白我们自己盈利模式到底是什么,这种角色的划分。因为房地产行业是专业分工很细的行业,到底你的强项,或者我们自己的优势,是在于整合什么样的资源,或者哪怕是对于自己角色的制定,可能就是一个拿地的,可能强项就是拿地,那我们专门做土地。其他的可能把土地商、投资商,还有建设商,开发商、运营商,然后包括销售商,代理商,这样几个角色分得比较清楚,大家各干各自己那一摊事,这个可能有点像美国的模式。因为本身美国的开发商和投资商是完全不一样的,以前我们会觉得在房地产项目上看到开发商谁谁谁,投资商谁谁谁,可能觉得这个项目很怪。但是对于美国人来讲,这种方式比较合理,投资商就是资本运营,不管你的资金也好,或者投资机构也好,现在我觉得中国的投资机构或者外资的这种投资机构也很多,大家实际上都有相应的这种比较大的资金的,他们这种投资方式只不过说愿不愿意进入房地产行业,而且大家觉得哪个盈利能力更强?或者持续盈利能力更强?这个实际上对于他来讲是比较大的影响。以前大家更熟悉资本运作,我投一个上市公司,或者要上市公司,或者PE的机构也好,或者是投资产品,可能20%或者更高投资回报,他会觉得这是一个持续盈利的行业,他可以投入到房地产项目开发当中。我觉得从最短期来看,肯定首先想的我要跟市场去要资金,会加速我的资金回款。更长远来讲,如果说冬天是一种常态,或者对于未来市场冬天可能这种背景像南极,或者北极一样要过半年以上,一半以上时间都是冬天的时候,那怎么办?你的融资渠道必然面临着匮乏。你不可能在轻易获得到大量的外来资金的支持,那怎么办呢?这时候希望把大家的这种盈利模式和开发模式想清楚,我到底是用什么样的方法。我的资金来源包括投资商是不是专业的投资商,我们愿不愿意进入这样一个行业,或者这样一个项目当中。大家可能会把专业分工做得更细,然后就是资源整合这个可能会更强。

  【主持人】:刘总的话,还是要根据市场的判断。

  【刘春岩】:首先要更明确大家对于市场正确的对待,剩下就是真的可能需要把一些很本质的事情想清楚的时候了。


  【廖成军】:政府的作用是什么,政府的作用应该是宏观调控才对。具体房子该卖多少钱,这是市场来决定的。我们现在更多的看到政府在几个限,都是在做具体做房地产该做什么事情,这不是政府应该做的事情。我也不相信政府相关部门以及领导不了解这一点,但是现在这种调控是必要的。是因为什么?是因为我们以前一些房地产改革试点当中,有一点的问题出现了。现在呢只不过要利用现有的政策,想办法能够合理的安排出一个时间来解决它,包括刚才田总和刘总所提到一些细致化的东西,这是我们房地产行业内。我认为不管是房地产从业内的,同时对于政府自身制度性的改进,和内部的管控机制的改进,也应该提上相应的日程。尤其在这里面对整个房地产行业的一个教育,整个社会对房地产教育应该更加积极的一面来做,以往就是对立面,要不然不干掉开发商我们就活不了,要不然告诉大家全民去炒房,不炒房就没钱了。这些声音本身就有问题,尤其这些声音出现在一些学术界里面甚至传出来这种声音,告诉大家你投资,应该多投资房地产,但是给人教育这种方式我觉得有问题。在这里面有几点,这几个方面,从政府到房地产行业,到购房者,三方应该逐渐在思考这里面有什么样的问题,和我们如何能够今后做些什么,然后做得更好,这里面需要一个过程的。

  对于整个宏观调控来说,绝对不是调控房地产行业的问题,这里面牵扯到减税,人民的收入能力的提升,但是这个减税就想到要不要给房地产行业减税,这就是一个问题。最早我曾经提到过房地产开发商企业利润是不是很高?要不要在房地产行业内减税呢?包括房地产行业通过二手房市场产生中间的差价的收益过高,那么我在二手房领域内我还要不要减税?可能不会出现这种误区,但是完全可能在个人所得税上,以及其他经营企业这种增值税,包括行业减税当中逐渐提升其他行业从业人员收入水,以这种形式来促进房地产购买力。一个房地产行业是需要全行业的配合,具体我们需要拉出什么政策来做,现在无法说具体。但是要我说,这两个限都是不合理的,限购,限贷都是不合理的,包括传出来声音把小产权房合理化,包括现在房产税扩大化试点,我觉得如果解决不了公平性问题,这种试点最终都是会有问题的。我们在上海和重庆两个试点,这是两个完全发展不同阶段的城市,还没有拿出一个成功的报告,可行并报告情况下就要说要房产税扩大化试点,我们不建议这些去推广它。我们更多建议很多现行制度并不是完全不合理的,而是应该保证它执行的稳定性,和保证在执行过程有足够的监督管理能力,不能再出现开宝马,住经济适用房这种形式。但是有一些改革试点也可以去尝试,比如保障性住房,经济适用房,经转商就是很值得商榷的,很多利用经济适用房,最后赚取私人利益,经济适用房保障性住房作用又在哪里呢?包括很多企业挂着保障房十二五规划大建特建,但是最终实现的是什么,说我是保障房,这是政策实行过程中值得思考的地方,我们只能提供这种情况的细节,希望有一定的改进。当然市场已经通过这么长时间已经验证它是正确的东西,我觉得应该稳定执行它,并不是因为市场一定波动而随着改造,尤其一些地方政令和一些法规,在违背很多宪法的和大法规基础上就去随随便便做出政策上的改变,这是不对的。比如住建部出现的一些制度,怎么和其他大法去做完全违背呢,这就不合适的,我们应该思考这一方面的东西。另外再推出一些有效的试点,解决整个行业不公平情况的出现,在这种情况下,再逐渐推行它的改革,更有利于市场发展。

  【廖成军】:刚才刘总基本也说到了,首先先想清楚自己,包括自己公司要做什么?商品住宅市场被限了,还有什么市场没被限,我们商业地产没被限,当然也可以说为了解决现有项目开发的问题,我可以适当做一些其他项目转型,以此先来获得一定的过渡性,就是过渡性的。但是你要说纯的做商品住宅的项目,做一个项目再开发融资渠道,现在都很清楚基本被限制得很严格。在这种情况下还有一些什么样的方案能够提供出来,我觉得最好偏向保障房更容易获得信贷的支持,包括这里面提到资金周转更快一些,因为定向,因为资金回笼比较快一些。我只能简单想到还有这么一个招在里面。市场里面还有一些房地产基金,这些门还没有完全被关死,包括一些海外通过香港渠道建立起来一些房地产基金,也包括一些国内的中字头,包括一些上市公司的他们拥有大量的运营资金的也在组建相关的基金,有相关渠道在里面。以前房地产整个行业主要是靠银行信贷资金,以前像这样,今后还会改变,这个只能解决一部分优先级比较高项目的需求以外,我认为今后中小型房地产开发企业肯定首先要面临结构性改变,要不然做细化,更加细致的运营,要不然做横向房地产的运营。有些企业利用自己一些本地资源,包括政治资源作为一个城市共同开发者的合作形态来进入房地产开发领域,这样也会更方便他们获得政府对他们支持,获得信贷资金方面的支持。大家也是在想各种方式,包括一些开发商,一些地方的开发商企业,尤其小型的,把项目开发商开发成与政府需求相关的一些形态的产品,以获得更多的支持。比如说能够保证它长期的有一个机关单位,已经包下来了,这就是今后的招待所,或者一个礼堂等等假设这种形式,一个运营机构保证每年租金,包括工作办公场所来讲,政府信誉非常好,作为租金是定时给的,可以保证它的正常运营,所以很多形式都在想办法。不过表现不同企业的适应能力,大环境下肯定是有压力的,但是有很多企业在积极转变,我相信小型企业尽量的被并购到大型企业里面去,这是一个趋势。当然还会有更多细化服务形态,新的综合服务形态的企业出来。这一块来说,他们是顺应了整个市场的变化,也会生存下来,但是今后逐渐都会精细,不会像现在这样只要有钱就能进入房地产行业,就不会存在这种情况。

  【主持人】:田总您赞成廖老师关于精细化、定向化的观点。

  【田丰】:也是短期内开发商必须要做的选择,从救市角度来讲,路上还想到西方人讲幸福家庭相似,不幸的家庭各有各的不幸。2011年幸福的房地产商有相似的,不幸的房地产商各有各的不幸。最起润泽不属于资金紧张这一类型,我们不追求盲目扩张和集约化发展,我们更加注重企业自身的发展实力和符合自身路线图的发展过程。非常同意每个企业需要自己好好想一想,我的方向和我对于市场判断是什么,来决定你要打算怎么花钱,决定怎么花钱的时候,同时也决定怎么挣钱。对于2011年之后融资渠道,可能前面讲的开发资金链问题保障,但是这个开发资金链保证之后,毕竟要通过市场化实现资金回款,没有人最终买单的话,这个资金链肯定会断。回想以往大型企业这个过程,可能都是在最终的在这一块发生问题。2012年我们非常建议对不幸开发商通过市场要效益,要回款,这是最直接,最有保障的。能够有市场的回馈之后你可能翻过来好好看看每个企业发展之道,生存之道这是更理性。刚才提到不限购行业和领域,比如商业地产,同时也有地域性发展,二三线城市是不是有更好的发展空间,另外产品发展过程中,无论对于空间和地域以及时间选择以外,是不是可以进行主题选择,除了养老地产,旅游地产还是很薄弱的,还是很有需求生命力的。这一系列都是可以给开发商更多从挣钱到花钱的过程中的选择。

  政府会有什么样的建议,昨天看到一个著名党报刊登有一个观点,今后房地产政策调控发展过程中两个原则,取消限购情况下一定要有相应的政策能够继续原有的控制。第二个还是在唱高调,房地产市场调控方向是要保证它的稳定,保证有序发展,不要大起大落,这两点保证情况下,我们才会有相应的转型或者调控方法的转变,这个挺可笑的,有点像医院里面大夫问病人你想吃什么药,打什么针,你想哪天好?我们也理解到整个中国发展当中,毕竟我们还是属于社会主义初级阶段,改革实践的过程,各种各样管理的困难,或者经济发展困难都是摆在面前的。我们最核心的认为政府的一些措施,应该是先去看看民众的反映,民众真实的反映,不能因为房子贵全部停止,不能因为土地供应非常紧张,大家供应土地,这种杀鸡取卵的方式,在头疼医脚,脚疼医头情况太明显了。2012年展望中我们希望看到政府确实有目的性,它的目的性是根本市场得出比较明确真实的信号做出的选择。同时我们也非常乐意看到2012年对于整个房地产市场当中政府扶持的信心的给予。提到2011年限购这个限字,从经济手段上,控制手段上看似在限购,其实限的是人们的信心。为什么多年底老百姓都在说房价一定会下降,其实是整个信心被限制了。整个人类最不能缺少就是对美好生活的向往跟预期,如果一切被限制了以后,不光房地产问题,其实这个限字在2011年很多经济领域上延续,车市还有其他领域,我们不希望限制美好的信心,而应该用规范,更有效手段去树立市场健康发展的路径。

  【主持人】:田总把最后一个问题也抛出来了,政府出台哪些措施才能在维持房价稳定情况下,同时保持房地产持续稳定发展。

  【刘春岩】:首先我们还是替政府还是挺范难的,确实房地产调控牵涉面很多,调控难度确实很大,这个就是我们说的跟管理中国足球差不多,真的确实属于大家关注的又多,然后市场社会影响力又大。而且又牵涉到宏观经济,牵涉到民生,等等一系列,还牵涉到那么多从业人员。如果算上建设农民工,再算上这么多开发商和从业媒体,这个人群特别的庞大。不管它是不是支柱产业,这个必定它的产业那么长,这个确实难度比较大。当然这个里面首先对于房地产调控,现在实际上应该说属于要阵痛,现在属于一刀下去先把你麻醉了再说。然后更重要的对于目前中国房地产市场的调控,可能更多是缺少体系化这样一个感觉。它的整个的运转体系是没有完全建立,包括从里面相应的这样一些从保障房,到商品房,到整个行业运行的机制,进入、退出、内部的这样整合的中间的把控,市场政府和开发商到底应该是什么样的关系和什么样的角色,这个还没有完全的界定清楚。最主要的能够把保障性住房和商品房 区分开,两个市场政府应该解决什么,这个相应的会很明确,它的重心应该在保障性住房,剩下的对于商品房市场的运行机制,能够有一个比较良性的循环,或者良性的运作。这个就可以保证这样一个政策。到底是限贷,限购,这些都属于过渡性,需要有时间去整个完善市场的运行机制。实际上对于这个行业来讲,我们也特别不希望所有房地产从业相关人员都有一颗大心脏,今年好,过山车上去,明年不好,过山车下来,这个实在受不了。它平稳,不说和谐,起码平稳,能够保证正常市场运行周期,能够有一个比较正常的状况。对于明年的政策,现在目前政府实际上可能更多的要去想取消限贷以后,或者什么样政策和运行机制,能够代替这样的限购和限贷政策,这个是很麻烦的。它的替代政策是什么,如果盲目的取消限购,这个市场的报复性反弹是我们可以预见的,这个绝对不利于市场稳定的发展。跟之前我们在限购取一个年限之前,比如说还有一周时间就要限了回乡抢购潮的方式,这些都会有。到底用什么样的方式,能够保证相对来说合理引导商品住房的需求,或者合理的释放。房地产不见得不能作为投资或者是一种资产的属性,可以,但是必须带有一个合理的限制。你愿意承担高学费也好,或者房地产需要加大它的持有成本和相对来说转让交易成本,这样不会把它变成投机模式,但是合理的投资是可以的,剩下的就是你真正的刚性的居住,这些必定要有一定的属性。所以我觉得对于政府来讲,可能现在更多的需要能够慢慢的把这一套机制能够完善出来,包括整个保障性用房单独的运行,从土地到配套设施,甚至对于购房资格怎么进入,怎么退出,这一套的东西,这是比较完整的社会福利再分配的过程。这个对于政府来说确实考验很多,而且我们行业又是经过了二十年单边向上型的发展,确实难度还是比较大的。但是我们从从业者角度,更希望它平稳,能够切实有效的解决这些行业内所面临的一些问题。

 
上篇文章: 2011年12月全民消费水平同比上涨4.1%
下篇文章: 住宅楼萧条 写字楼市场将华丽转身

声明:本站文章资源来源于网络,版权归原作者所有!如有侵犯,望告知,以便及时删除。 Made by Xml
更多
杭州热点楼盘
坚果2.0 西湖区
秋涛发展大厦 江干区
金龙财富中心 下城区
莲花商务中心 西湖区
改革月报大楼 上城区
东杭大厦 江干区
杭州最新楼盘
德胜中路清龙茶叶 下城区
坚果2.0 西湖区
秋涛发展大厦 江干区
金龙财富中心 下城区
之江大楼 西湖区
浙江长城资产大楼 上城区
热点新闻 >>更多  
·2011年12月全民消费水平同比上
·11月份全国商品房销售面积和销售金
·受房产的销售影响 财政收入增幅延续
·楼市调控难放松 全面停止对房地产开
·新世界制定了5年的土储计划
·浙江房产商不能对调控存侥幸心理
·中国企业适应全球化风险能力仍继续努
·上海商业地产库存已超住宅
·淑女屋与LV的竞争
·调控难 房价难降