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机构论市


调控难 房价难降

发布时间:2011-10-31


10月15日,两幅流拍地王公告再次降价挂牌出让,凸显了广东省佛山市在此轮楼市调控中面临的困局。

  持续的限购政策,导致地方政府土地出让收入大幅减少、房地产税收、收费下降,保障房建设难以推进。与此同时,新房均价并未明显下跌。

  佛山的困境,是当前很多地方政府在此轮调控中的缩影。在中央表态房地产调控不放松的背景下,地方不得不积极寻求解决之道,降价卖地、从严征收土地增值税、推进房产税、发行地方债等,都成为地方的可选项。

  降价卖地

        民生证券分析师9月底对佛山楼市进行调研发现,各开发商均有不同程度降价,整体售价下降10%-15%,但并未刺激成交上扬。

  10月12日,佛山市住房和城乡建设管理局公告称,9月份佛山一手楼成交量环比跌幅再降21.81%,全市仅成交一手楼2703套,楼价环比出现小幅下滑1.94%,为8237.08元/平方米。

  地价、房价互为影响,房价下行的趋势下,佛山土地不那么好卖了。世联地产[简介 最新动态](14.05,0.50,3.69%)提供的数据显示,佛山市2010年的土地出让金收入380.43亿元,占当年财政收入约四成。而今年前三季度,土地市场低迷,佛山市土地出让金仅为182.52亿元。

  此外,地方对于能否完成房价控制目标也很焦虑。佛山市政府有关人士表示,虽然前三季度房价涨幅得以明显控制,但“10月份以后,禅城、南海、顺德三区将有大量均价超15000元/平方米的高价项目推出市场,给全市的调控任务造成巨大压力”。

 

  10月15日,佛山市禅城区国土部门官网公布,计划在11月2日挂牌推出位于南庄生态岛的佛禅(挂)2011-022地块。挂牌底价为8亿元,比今年6月份首次出让时的9亿元降低1亿元,其楼面地价也由4809元/平方米变为4200元/平方米。

  佛山另一幅流拍地块澜石不锈钢总部基地[最新消息 价格 户型 点评]地块,出让方也主动把起始地价调低了1.6亿元,以起始价2.2亿元重新入市。

  佛山降价卖地背后,是佛山在楼市当前面临的困局中,寻求破解之道。

  自2011年3月18日限购以来,佛山一手住宅成交量出现陡降,4月成交套数环比下跌39%,5-8月成交维持在自去年以来的最低水平,9月份成交量则创出自去年以来的月度新低,月成交2703套,较去年11月的月度峰值萎缩了约73%,成交量呈现破位下行态势。

    地方困局

  佛山一度拟调整现有限购政策,但未成行。“住建部可能对各大城市的住建局发出警示,短期内应该不会有城市再或明或暗地放松现行调控政策,政策及成交量、价都处在寻底的过程中,”民生证券分析师称。

  佛山正是很多地方调控后的镜像。多位业内人士指出,限购令对楼

  市基本面的影响自三季度体现得越来越明显,综合滞后效应将于明年一季度全面显现。

  首当其冲的是土地收入大幅下降。10月18日,号称南京今年最大规模的土地拍卖会,以4幅底价成交、1幅流标、5幅延迟出让的结果尴尬落幕。

      其次,是房地产交易税费收入的下降。由于楼市成交低迷,各个地方的房地产税费同比、环比均持续下滑,住房消费对相关产业的拉动系数大降。仍以佛山为例,佛山来自房地产业的税收收入占地税部门税收总额的比例超过1/3,“楼市低迷不仅对开发商来说备受考验,政府的财政也旋即紧缩,”佛山市发改局有关人士指出,“房地产与经济关联度高,为佛山未来发展带来很大隐忧。”

  本应在10月24日入市的广州南站首批9宗地块,其中7块土地的交易日期被推迟至11月1日。广州业内人士推测,推迟出让的7宗地块可能是在报名竞拍的人数上出现了问题,不能如期推出,政府部门只有延期,以等待更多房企报名。

   而土地市场的另一方——买家房地产商,并不急于出手。随着调控的深入,房企的融资渠道日益紧缩。万科[简介 最新动态]提供的数据显示,今年前三季度,全国房地产投资资金来源中,国内贷款的比例已降至16.2%,为历年来的最低点。受销售放缓和融资收紧的双重影响,企业的投资意愿和投资能力普遍减弱。

  万科董秘谭华杰表示,土地市场的溢价幅度持续缩小,流拍比例开始上升,底价成交日益成为普遍情况,这为万科这类资金相对充裕的企业提供了优于上半年的拿地机会。但主要城市的土地出让底价尚未出现明显回调,万科对获取新项目仍将保持审慎的态度。

  制度性求解?

  在很多开发商看来,佛山降价卖地,是一个信号,“会有越来越多的地方政府‘割肉’,多推地,少卖高价,最后把土地出让金总量推上去,”深圳一家房企高层对记者说,毕竟今年只剩两个多月,而很多地方今年都没卖多少地。

  降价之外,中央、地方、开发商、购房者、金融机构等陷入博弈,各个地方政府的破解困局之道,暗含制度改革契机。

  首先是保障房制度,深圳打算将多年违建收归国有变成保障房,广州则是把大量保障房任务分配给了企业和社会组织,鼓励企业利用自有土地建公租房。

  “限购令的最终退出几乎是确定的,但退出方式应当是渐进的,可能采取对存量房征收房产税作为替代。”民生证券分析师认为。

  此外,地方自主发债开始试点。10月20日,财政部发布《关于印发<2011年地方政府自行发债试点办法>的通知》显示,经国务院批准,上海市、浙江省、广东省、深圳市成为今年地方政府自行发债的试点省市。

  记者获悉,广东省定于10月27日召开自行发债工作通报会。广东省财政厅主要负责人将通报广东省自行发行政府债券的有关情况以及开展自行发债工作的主要思路,与各部门、各机构协商建立广东自行发债工作协作机制的相关事宜。

 
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