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机构论市


专家建议商业地产市场需要深耕细作

发布时间:2011-7-11


            美联物业全国研究中心主任徐枫认为,杭州高、中档商业项目的数量和质量与其他城市相比都有差距,杭州市场的消费力仍未被激发,杭州多个区级商业中心也有待统筹开发,这些因素都决定杭州仍很适合房企开发商业项目。

    杭州商业地产市场需要深耕细作

            而现阶段由于商业价格和租金都处于历史最高位,商业项目的运作成本增加了不少。但另一方面,商业项目的价格和租金还将继续走高,因此有实力的开发商选择商业市场,也是值得肯定的。不过对于开发商选择此时进入商业市场,也主要是因为限购、限贷、限价前的住宅市场钱太好赚了,还顾不上啃难一点的项目。

             除了时机稍晚了些外,现在杭州市场从天时、地利、人和上来看,还是适于开发商业项目的。

            目前,杭州商业项目(不含办公楼和工厂)存量大,但品质不高。根据美联物业全国研究中心统计,截至6月中旬,杭州市仅存量商铺的数量就已达到114万平方米,其中龙岗和宝安就分别有36万平方米和33万平方米。而杭州近期月均一二手商铺合计的销售量才8万平方米左右。而商铺经营行业主要是电子、餐饮、服装等,特色商业几乎没有。在全国范围内有影响的专业批发市场主要是电子类产品。而邻近的广州有至少10个以上大规模的专业市场和5-6个具有全国影响力的商业街,例如越秀区北京路商圈、一德路商圈、海珠区江南西商圈等。此外,北京、上海的商业影响力更是杭州难以企及。

            在高档商业综合体方面,杭州在一线城市中,真正拿得出手的商业项目只有华润万象城。而这样品质的项目在广州、上海和北京,都是两位数以上。所以知名开发商运作商业项目,对提升杭州商业项目的品质、打响杭州商业地产品牌肯定是有帮助的。

           此外,杭州的商业市场大面积的单位越来越多。根据美联物业全国研究中心统计,2010年杭州市新增商铺批售3249套,比2009年减少6%,比2008年减少24%;全市新增商铺批售面积约48万平米,比2009年增加7%,比2008年减少15%。此外,新增商铺九成为住宅商,整体布局七成都位于关外,这与住宅整体布局不无关系。供应量仍大于需求量,但供求缺口缩小,价格高位震荡。

           一手商业供应大面积单位增加,表明开发商有意向引进品牌连锁经营百货业态或综合购物广场。这一类在杭州市场虽然有一定数量,但规模和档次都偏小。可见,作为经济收入领先于全国,且人均年龄偏低的城市,杭州的消费能力还没有被激发出来,大有潜力可挖,中档商业项目仍有很大的运作空间。
 

 
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