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机构论市


写字楼交易与住宅比需增的费用

发布时间:2011-7-11


           主要面向住宅市场的多重“限购令”,加上通胀预期的攀高,让越来越多手头有闲钱的人将投资眼光转向商用物业,希望为自家资产保值寻找出路,成为商用物业市场的“刚需投资客”。对这些初入写字楼市场的“刚需投资客”来说,写字楼最大的魅力是在当前环境下不限购不限贷,有钱就能买,而且租金回报高,升值也快。但让业界人士忧心的是,在高租金回报和行业大好前景的背后,写字楼的交易税费与持有成本,相比住宅要高得多,但这一问题却容易被投资客们忽略。记者发现,市民投资一套100万元的写字楼交易税费成本已经超过13万元,比住宅税费最多高出9万余元;而物业管理费也是住宅的10倍,一旦长期空置,投资者会血本无归。


           究竟与住宅相比,写字楼交易时需增加哪些费用呢?兴业地产高级营业经理卢胤盈表示,目前写字楼的租赁回报能达到6%-8%,可以跑赢银行同期存款利率,也能跑赢近期已高达5.5%的通胀率,算是一个稳健的投资品种,而住宅租赁回报仅2%-3%。

           但是投资客除了要关注物业的总价和租赁回报外,还要考虑各种交易税费费用,这是写字楼投资一笔很大的成本。通常来说,144平方米以下的普通住宅购房契税是交易总价(简称总价)的1%-3%(购二套房契税为总价的3%),但写字楼不管面积大小,契税都是总价的3%。卖房的个人所得税方面,住宅是按总价的1%征收,但写字楼却按总价的1.5%征收。按目前规定,房产证出证满5年的住宅卖出时可免征营业税,但写字楼卖出时,不管房产证的出证年限长短,都要按总价的5.5%征收营业税。

           另外,在二手交易时,住宅可免收土地增值税,但写字楼则需交纳总价3%的土地增值税。如果写字楼以公司名义购买的,卖出时还须另外按卖出价和买入价的差额征收5%的营业税。这各种税费相加,写字楼交易税费通常占总投资成本的13%-14%,甚至更高。

           针对写字楼交易中的税费问题,中立地产业务经理相关人士提醒投资者,因为二手业主放盘价大多是“实收价”,所以买写字楼事先计算好税费非常关键。而对购买一手楼的买家来说,最好也先算好转手时的税费,因为税费高低也直接影响到写字楼未来的转让成本。

           相关人士算了一笔账,同样是交易总价100万元、面积50平方米的物业,在业主不能提供上手发票的情况下,无论是住宅还是写字楼,买家需交纳的税费相差不大,住宅需交合共30705元的税费,而写字楼则是31200元,差额只有495元。在业主转让税费方面,如果是房产证未过5年期需交纳营业税的住宅,业主需交税费合共65650元,买卖双方各种税费加起来是96355元;如果住宅房产证已过5年的,业主还能节省55000元的营业税,需交税费仅41355元。但写字楼方面,业主需交纳的税费合共高达100650元,加上购房税费总税费高达131850元。这意味着投资100万元的写字楼税费成本至少要比住宅高出35495元,而与不需要交营业税的住宅投资相比,更是要多交90495元税费。当然,以公司名义投资的,还得加上买卖差价5%的营业税,加起来税费更高。


            相关人士提醒说,投资写字楼还要关注物管费的问题。普通住宅物业每月物管费多是2-3元/平方米,但写字楼物管费一般是住宅的10倍左右,通常不带中央空调的商务式写字楼每月管理费为8-16元/平方米,而甲级写字楼则高达25-32元/平方米。以一个100平方米的甲级写字楼单位来说,如果空租一个月,业主就要负担2500-3200元的物管费,的确是很大的一笔持有费用。

投资额100 万元的住宅与写字楼税费对比表

    缴费方 税费项目 住宅计费标准 住宅税费(元) 写字楼计费标准 写字楼税费(元)

    买家税费 契税 交易总价×3% (购二套房) 30000 交易总价×3% 30000

    印花税 交易总价×0.05% 500 交易总价×0.05% 500

    交易费 总交易面积×3 150 总交易面积×3 150

    产权登记费 50 元/人×1 50 550元/宗×1 550

    工本费 5 元/本×1 5 / /

    买家税费小计 30705 31200

    业主税费 个人所得税 交易总价×1% 10000 交易总价×1.5% 15000

    营业税 / / 交易总价×5.5% 55000

    土地增值税 / / 交易总价×3% 30000

    印花税 交易总价×0.05% 500 交易总价×0.05% 500

    交易费 总交易面积×3 150 总交易面积×3 150

    业主税费小计 10650 100650

    备注:以上税费是属于物业房产证出证已过5 年,业主不能提供上手发票情况下产生的。
 

 
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