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机构论市


世界三大金融中心写字楼走出危机 复苏步伐不一

发布时间:2011-7-5


世邦魏理仕(CBRE)的一份最新研究报告指出,世界三大金融中心,即香港、伦敦、纽约的写字楼市场已经以不同的步伐从全球金融危机中复苏。题为《香港、伦敦、纽约:从衰退到复苏》的报告突出强调了香港经济如何从全球金融危机中快速复苏,映射了中国大陆经济所具有的快速恢复能力,其中自2009年以来香港金融领域的发展大大超过了其它两个西方城市。

  传统观点认为全球金融中心的房地产市场发展步伐一致,而该分析提出反驳,将地方经济动态及市场结构的重要性看作是房地产发展的推动力。

   随着写字楼市场需求的快速复苏,香港的写字楼市场在2010年记录了空置率的急剧下滑,而到2011年第一季度末,优质写字楼租金几乎增长了40%。由中国资金流入而引发的高投资需求压低了写字楼供应,导致资金价值急剧上升:世邦魏理仕香港优质写字楼建筑价值指数在至2011年第一季度的两年内增长了150%,超过金融危机前的高点35%。

  目前三个全球金融中心所表现出的房地产复苏速度的反差,应该置于全球经济向有利于亚洲的方向转变的背景下来看待,”世邦魏理仕全球首席经济学家雷蒙德·托特博士(Raymond Torto)指出,“这种转变有可能继续推动世界顶级金融中心在写字楼市场呈现出不同的业绩。”

  在纽约,金融危机对写字楼需求的影响导致市场复苏缓慢。曼哈顿市场在2010年经历了空置率的缓慢下降,而优质租金的大幅增长从2011年的第一季度才开始显现。    

  因对债务融资的高度依赖,纽约写字楼投资市场在2009年全年大部分处于冻结状态,但随着贷款难度的减轻及商业抵押担保证券(CMBS)恢复发行,该市场在2010年得以快速解冻。资本化率已从2009年中期的高峰急速下滑,这反映了低利率及经济状况的改善。  尽管伦敦市场自2011年以来发展势头放缓,但伦敦中心区在租赁活动及优质租金方面显示出相对较早的复苏。同纽约一样,前期需求增长主要得益于承租者需求在市场低迷过后重新被激发,以及租户对低租金及优惠激励措施的利用。随着伦敦在寻求优质房地产的全球流动中成功获得超额份额,并由此强有力地推动交易量攀升,自2009年中期以来,伦敦优质写字楼投资收益再度快速压缩。    

  《香港、伦敦、纽约:从衰退到复苏》这一报告由世邦魏理仕高级研究员彼得·达姆斯克(Peter Damesick)、 帕梅拉·墨菲(Pamela Murphy) 及 聂安达(Andrew Ness)执笔完成。报告指出了支持三个城市租金复苏的一个重要因素是市场疲软之后新的开发供应没有过多剩余。这三个城市在未来至少两年内都面临着新写字楼供给减少的问题,这将导致租金上升,并使承租者面临预租以满足其主要需求的压力。   

  世邦魏理仕亚太区研究部执行董事聂安达(Andrew Ness)进一步指出,该报告所引用的全球金融中心指数(GFCI)显示,自2007年到现在这一区间内,香港显然已经比其它两个城市获得了更多的进展,尤其是在2009年以来的经济复苏阶段。聂安达先生还指出,“在亚洲经济从此呈现强劲增长的环境下,亚洲其它几个顶级金融中心在全球金融中心指数(GFCI)排名中的名次也有所上升,其中最靠前的有新加坡、上海及首尔,这表明了全球金融市场活动继续向顶级亚洲中心转移。” 

 

 
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