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写字楼投资新思路 建议布局二、三线城市

发布时间:2011-6-24


写字楼投资新思路

  现在北上广深的写字楼价格已经高高在上,再谈投资已经非寻常百姓能够参与的了。现在出手一线城市的写字楼,面临的是“高门槛,低回报”的现状。在这样的形势下,建议刚刚摸着写字楼投资门道的人,多看看二、三线城市的甲级写字楼,戴德梁行等机构预计未来1-2年,其租金有至少15%的上升空间。

  关注区域中心城市

  以目前中国城市的发展格局来看,不妨分成两个部分。一部分是一线城市和主要沿海城市,这部分城市已经超出中国平均水平,达到发达或者准发达国家水准,无论是住宅还是写字楼的价格也都已经向发达国家看齐。在经济学概念中,成熟的市场中持续的价格上涨与货币总量正相关,这些城市写字楼投资主要看所选区域的集中化的程度,必须做大量的准备工作,单一项目单独考察了,很难再找到适用大多数的规律。

  中国另一部分城市则是更为大量的发展中板块,也是未来中国城市化进程向纵深发展的主要方向,未来的二、三线城市,有可能会重走此前北上广深的发展之路。在已经成型的一线城市,房价走过了单价从9000块涨到9万元的路程,若希望未来单价再从9万涨到90万估计很难实现。但是在这些二、三线城市,不仅目前进入门槛较低,且回报率不错,即便长期持有也没有太大风险。以西安为例,单价1万多的写字楼,目前回报在8%左右。另一方面,要相信区域的收入分配也是不平均的,随着未来产业向中心城市聚集,这些中心城市G D P的增长速度甚至会高过一线城市,对于优质写字楼的需求会有大的提升,未来租金和售价都会有稳定的上涨空间。

  至于如何寻找这些区域中心城市,建议好好回顾下今年十二五规划纲要中的相关内容,其中重点涉及到五个大的区域:推进新一轮西部大开发,全面振兴东北地区等老工业基地,大力促进中部地区崛起,积极支持东部地区率先发展,加大对革命老区、民族地区、边疆地区和贫困地区扶持力度。再以中部崛起为例,又可以看到在承接产业转移背景下,未来的区域城市群,如太原城市群、皖江城市带、武汉城市圈等。不妨在其中最核心城市中寻找自己熟悉的一个,作为布局写字楼市场的首选之地。如果退而求其次,在高铁时代,一些高铁停靠的城市也可以作为备选的方案。

  选最核心地段和最好的物业

  每一座城市都有自己的南京路,也都有自己的CBD,只要这座城市具有一定规模,就会聚集出一个中心区。有些城市由于规模较大,可能会形成有主有次的两个中心区,建议在选择时,依然选择主流的那个,或者未来规划中主流的那一个。在城市规划日渐发达的时代,政府大量资金投入都会向中心区倾斜,未来包括交通、公共建筑、文娱等配套也都会向中心区集中,毕竟这里终将沉淀为一座城市的脸面。现在回顾深圳福田中心区的形成,从规划到基本成型用了将近10年时间,即便从第一批写字楼入市到现在也大约有6-8年左右,尽早布局也是节约投入成本的好办法。

  只有最核心的地段和最优质的物业,才能吸引最有价值的租赁客户和未来最有实力的接盘,买有钱人看得上的物业,是获得投资最大溢价的不二法门。专家建议,在级别不同的时候,首选甲级,同为甲级的时候,则选择产权集中并且善于运营的企业产品。以深圳罗湖嘉里中心为例,大部分物业由嘉里建设持有并统一运营,保证了整座写字楼的租客品质,但是又有少部分单位对外出售,多年来一直保持着片区的租金标尺水准,即便在金融危机的时候,空置率也远远低于周边物业,如果这样的写字楼还能够出现在一座城市的最核心地段,无疑是上上之选。

  异地投资更要选择品牌物管

  时间和精力是看不见的成本,在决定异地投资之前先要考虑自己所能够投入的购买和管理成本。二、三线城市二手市场远不如一线城市这样活跃,规模也小的多,中介公司的数量和所提供的服务远没有想象的那么丰富,很多时候物管公司充当了中介的角色,还不收佣金。在一些刚刚起步的二、三线城市投 资 写 字 楼 并 打 算 长 线 持有,如果开发商不能提供统一的运营公司,建议一定要选择有品牌物管的写字楼。

  以合肥的绿地集团为例,旗下开发的赢海、蓝海等写字楼物业,开发商和物业管理公司都是绿地集团,交房之后,物业管理公司不仅提供常规的保洁、保安等服务,还会提供包括租售放盘、催收租金在内的其他服务,即便业主不在合肥,也可以放心地授权他们进行租客的甄选、租客看房、租金谈判等。并且,这些品牌物业管理公司为了保证项目未来的品质,通常会将租金控制在某一个水准之上,也为业主在后续持有过程中减少麻烦。

 

 
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