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写字楼、商铺以及异地买房等多种形式并举 一个都不能少

发布时间:2011-6-2


  距离今年1月26日国务院下发“国八条”又过去了4个月。经过了一年多的起起伏伏,目前不论业界、官方还是大众似乎都达成了一种共识:房价的过快上涨已经如愿受到控制,但房价依然在高位徘徊、甚至缓慢爬升,价格回落在短期内尚难期待。由于政策打压,房价涨势得到遏制,虽然价格依然坚挺难下,甚至还有上涨趋势,但涨势温和。并不合理的租金售价比,加上受到限制的升值潜力,房产投资风光难在。不过,多位接受记者采访的专家仍然表示,房产在现阶段仍是投资的重要选择,投资方向正在发生变化:从以前的购买住宅,到现在的购买写字楼、商铺以及异地买房等多种形式并举。

    ■犹豫一番的投资
    住房到底是投资品还是消费品?百姓购买住房是消费还是投资?这是长期以来一直存在很大争议的一个经济学问题。本来作为基本生活中最重要的“住”的消费功能,住房被赋予了太多的投资功能,是房价难以刹车的原因之一。
    今年4月1日,毛峰(化名)在石家庄市的一个房产投资讨论活动上出现的时候,还略显边缘。因为那次讨论的主题是公寓投资,而他则是刚刚购买了一间小户型的写字楼,坐在那里有些局促似的无从开口。时隔近两月,再谈起他花25万买下的那间写字楼,毛峰的语气明显变得底气充足。
    “那边周围配套弄得很快,高层也越起越高,我看越来越有商业氛围了。”毛峰的声音里有隐约的兴奋。
    毛峰投资的这座写字楼名叫“财库国际”,没有出二环。站在楼下张望,向西一个路口是正在建设中的万达广场,向南两个路口则是东南一带最热闹的卓达商圈和东方明珠·空中花园商业区,公路正对面则是同为20多层高的“金马国际”商务会所。在这两个月中,从这里可以清楚看到万达广场的4座方正塔楼正日渐长高,对面的金马国际也从刚刚开业变得日渐繁荣。别的不说,单看金马国际的底商——— 银行、连锁酒店、夜总会、咖啡屋、36524便利店——— 那出出进进的人流,就可以理解毛峰日渐笃定的心情。
    一开始,毛峰对于购买写字楼作为投资充满不确定感,他告诉《燕赵都市报》记者,做这次投资还有过一次波折:一年前他就得知这里开售写字楼,但他犹豫了,不知投资前景如何,结果在犹豫的过程中房源告罄。他的这间是后来有人放弃、售楼员又通知他,这才买到手。35平方米左右的房间,共花了25万元。“我买的时候就已经是准现房了,”毛峰说,“一看,外装修什么的确实也还不错,而且周围配套也都起来了,旁边万达的写字楼贵一倍呢,就差一个路口——— 想想应该不会亏,就买了。”
    毛峰回忆,售楼员当时介绍,预计每平方米的租价能达到1.7-1.8元,15年之内能够返本。他对这个预期比较认可,认为基本能租到这个价格。

    ■流行“混搭”式投资
    和住宅商品房买卖不同,购买商铺不受套数限制,首付只需50%即可。因此,手上有余钱但已买过两套以上房产的客户,就转向商铺投资了。不过,从5月前3周商业市场的表现来看,写字楼市场投资明显好于商铺市场。而且环比数据上,写字楼投资热情上升,而商铺市场交易则有所回落。
    在很多人投资写字楼时,都曾有过类似毛峰的犹豫和纠结,因为过去几年的经验让他们更熟悉对于住宅类房产的投资,而不是写字楼这样的商业房产。石家庄房地产业内人士赵杨表示,两者最大的区别在于,此前投资住宅的收益主要在于固定资产的增值——— 房价上涨,辅以持有环节的收益——— 租金。而现在投资写字楼,其主要收益是来自于租金,房价的上涨则排在第二位。
    业内普遍认为,让投资者将目光转向商业地产的是政府层面的楼市调控,尤其是限购令。由于限购令针对的是住宅类房产,因此很多住宅类房产的投资客进入商业房产市场。赵杨甚至表示,商业地产是否能火,在于“限购令”执行得是否严格。
    然而,现实永远不等同于单纯的理论分析——— 在这个现金贬值、投资当道的年代,更多的投资者做着“两手”甚至“多手”准备。
    毛峰就承认,之所以投资写字楼,固然是因为调控后看好写字楼的投资前景,还有一个重要原因是,“已经投过一套住宅了。”
    有趣的是,毛峰的住宅投资与普通人思路不同:选择了异地购房,将钱花到了邯郸老家。2009年底,他在邯郸的西北市郊花29万元购买了一套近90平方米的住房,同样是为了投资。这笔投资的成功之处在于,一年多的时间,单价已经从当时的3200元升值到了现在的近4000元。
    数据显示,4月份北京、天津的房价环比纷纷出现下降,而河北情况却截然相反。邯郸以1.95%的涨幅位居房价涨幅榜之首,廊坊的房价涨幅居全国百城第5位,保定、石家庄、秦皇岛也都表现出不同程度的房价上涨。“我爱人是在银行做理财产品的,她知道不要把鸡蛋放在一个篮子里。”毛峰笑说。因此,这个月收入约8000元的中产之家已经投资了两套房产。
    虽然并不是所有家庭都有幸有一位专业理财师,但房产投资的多元化已经在渐渐流行。住宅地产+商业地产,居民楼+商铺/写字楼,本地投资+异地投资,越来越多的新型投资甚至组合投资出现在房地产领域。
    在毛峰一家投资的“财库国际”旁,百米高楼比比皆是——— 向东是西美第五大道和五洲天地、金域蓝湾这样的百米高层住宅,向西是万达在建的公寓、写字楼、住宅楼组合,向南是金马国际商住楼。在崭新高层之间,穿插着或成片或不成片的普通而老旧的低层居民楼。就在财库国际的200米之遥,甚至还有一个崭新的“玉马菜市场”,应是裕华区标准化菜市场建设中的一个。这种住宅与商住的“混搭”,旧建筑与新建筑的融合,是石家庄这座城市的特色,同时也隐喻着多元化的投资方式。谁能知道这其中,有多少房间的主人是带着投资心态而来?

    ■短期高回报已不现实
    投资者的收益可以分为两部分:房价的上升和房租收入。当房价已涨至高位,期望前者就变得困难,持有环节的增值就变得更重要。而这也是目前商业房产项目更受欢迎的原因——租金回报高。同时他认为,这也是更为健康的房地产投资方向和投资态度。
    目前正在销售写字楼项目的赵杨说,今年春节过后,石家庄市的写字楼市场行情有一个大幅上涨,涨幅达到20%-30%。高端写字楼的单价更是从去年的7000-8000涨到万元以上,其中某高端项目涨到了1.2-1.3万元。“写字楼市场正在从沉寂8年之后的价值洼地向上攀升,”赵杨说,这与这一项目迅速为投资者所知有关,“以前大家都没意识到写字楼。”
    据他介绍,2003-2004年,石家庄市以西美一期、东方新世界、裕园广场为代表的第一批高端写字楼上市,当时的单价即为5000-6000元,六七年间单价上涨不大,直到今年才有一个强劲的跳空向上。
    与此同时,商铺和公寓的行情也有所上涨。目前石家庄市商铺的单价,从靠近二环的一万多到市中心的二三万元不等;市区一套50平方米左右的精装修小户型公寓,价格也需30-40万元。
    一位别墅项目营销总监分析,总体看来,商业地产的价格上升以及异地购房的热情上升,都是一种“挤压效应”,属于被楼市调控政策从住宅市场向其他项目挤压,或者从价格高地向价格洼地挤压。他还透露,即便住宅市场,投资热情也没有降低。以他所熟悉的别墅领域为例,仍有很多人在咨询预开盘项目,主要原因是缺乏有效投资渠道。
    至于投资收益,赵杨分析,目前投资房地产市场,最大的变化是再期望短期高回报已经不现实,更多应期望长期、稳定的回报。
    他解释说,投资者的收益可以分为两部分:房价的上升和房租收入。当房价已涨至高位,期望前者就变得困难,持有环节的增值就变得更重要。而这也是目前商业房产项目更受欢迎的原因——— 租金回报高。同时他认为,这也是更为健康的房地产投资方向和投资态度。
    不过,业内人士同时提醒,商业房产市场是一个受政策等各种因素影响很大的市场,极为依赖城市的热门发展区域和周边配套,投资时需谨慎并多做考察。同时,对待售楼方所宣称的预期租金和收益比应有理性判断,“楼书写比较高的收益比是一个营销手段,不能说它是违法的,但是确实可能写的是顶峰时的最高收益,要达到这个顶峰需要很多因素。”


 

 
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