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“现在不少投资客还在关注一手写字楼，像前两天就有一个投资客问大中华国际金融中心4万多元/平方米是否值得买。”美联物业福田区域经理钟运明告诉记者。记者了解到，随着去年底商业限外令取消及近期银行支持商业贷款，供应较多的一手写字楼一直成交活跃，去年“保八”成功，中国经济持续增长也让大家看好写字楼的发展潜力。在日前中原地产发布的写字楼报告也预计，今年一手写字楼成交量价均将上涨15%左右。
三大利好为今年写字楼护航
2009年11月17日，深圳商业限外令悄然取消，据记者了解，取消当天就有不少内地、香港投资客开始看楼，业主听到消息也立即反价5%左右。位于福田中心西区的一手写字楼东海国际中心，也在11月24日开盘一周后突然停售，业内人士称这是与限外令取消的利好出台有直接关系。
今年1月初，招商银行出台措施，对于商业的贷款可以“突破”实现六成贷款、30年还款期，降低了商业进入的门槛。据中介介绍，目前还有部分银行在考虑跟进。“限外令取消对于商业来说是一大利好，而且有银行的支持发展潜力更大。而且从刚刚国家统计局公布的数据来看，2009年全国GDP增长8.7%，保八成功，预计今年经济发展仍然向好，与经济直接相关的写字楼发展也更有保障。”美联物业三级市场总经理江少杰说。
供应超百万出售仅有六成
中原地产最新公布的数据显示，2010-2011年深圳写字楼供应量依然保持在高位水平，目前可确定的新增供应超过176.13万平方米，在2010年入市的就超过七成，供应写字楼面积超过100万平方米。“不过这只是潜在的供应量，实际上，开发商很多都会自己持有，并不会发售，估计四成是持有，六成才会正在出售，所以也只有60万平方米左右的新增供应，并不会很大。”中原地产深圳工商铺总经理何世胜说。
该观点得到了钟运明的认可。据他介绍，在今年上半年二手写字楼放盘量不大，估计还是一手写字楼作为主导，毕竟还有一些新增供应有所选择，不过真正拿出来卖的供应量并不大。“像卓越世纪中心，目前仅剩余少量单位，最后一栋开发商估计会自己持有或者是整体出售，像东海国际中心也是转售为租。未来福田中心区还有20多栋写字楼要出来，但这些都是证券、金融公司的总部，都是只租不卖，所以未来真正出售的供应量并不大。”钟运明说。
目前不少投资客追捧商业
据他介绍，由于目前住宅市场受到政策影响成交已经放缓，而商业未受波及，同时去年写字楼价格涨幅远远落后于住宅，只有2-3成，也让不少投资客开始追“落后”。“去年3000万-4000万元总价的半层、7000万-8000万元总价的整层购买案例比较多，像卓越世纪中心整层购买的就超过10个。”钟运明说，像去年12月底发售的创建大厦，售价达到了2.8万元/平方米，经过一个月也销售了60%-70%，主要就是价格比周边要便宜。
福田CBD甲级写字楼最受宠
至于哪个区的一手写字楼最受追捧，各专家意见比较统一：福田中心区的甲级写字楼。他们认为，福田中心区的需求量较大，像传统商业中心的罗湖，已经有不少企业转战到福田。“福田中心区一手写字楼稀缺，地段加上租金在上涨，像嘉里广场租金都能达到200元/平方米·月，升值潜力及保值性较强。”世华地产商业部总监吴自标说。而从全市来看，据中原地产预计，受到政策及经济向好推动，投资及自用需求都将增加，2010年一手写字楼量价都将上涨约15%。
片区扫描
福田实力投资客的青睐场所
福田中心区包括车公庙片区，无论是从2009年还是2010年来看都是一手写字楼的供应大户，2010年依然有8个项目推出。
“去年福田中心区写字楼价格速涨，像卓越世纪中心去年刚发售3万多元/平方米，现已到了4.5万元/平方米以上。创建大厦从开始的2.3万元/平方米，现在也卖到了2.7万-2.8万元/平方米。”吴自标说。
虽然价格已有所上涨，但专家认为从各片区来看，福田中心区仍然是最具投资价值，一方面是地段及发展潜力，另一方面能够出售的一手写字楼越来越稀缺。据介绍，目前福田中心区一手写字楼均价在3.3万-3.5万元/平方米，这就意味着300平方米大的写字楼就要上千万元，五成首付也要500万元资金，对于投资客实力要求较高。
关外目前较适合自用型客户购买
2009年，关外的龙岗、宝安两区，虽然片区面积大但供应少，仅有6个一手写字楼推出，2010年两区的供应量更进一步萎缩至4个项目。
“关外因为交通、配套原因，目前仍不会成为写字楼市场的主要关注点，从现在来看，也很少有关内投资客或自用客转移到关外去，写字楼大多是由本地及周边的企业购买自用，也有部分当地人投资。”吴自标说。关外目前写字楼市场仍不成气候，写字楼数量有限，也比较零散。即使有前海中心区规划利好影响的宝安中心区，写字楼数量也是寥寥无几，目前像宏发领域售价在1.6万-1.7万元/平方米，租金仅为60元/平方米·月。他认为，如果资金非常空闲，而且在相当长的时间内不使用，投资关外还是值得考虑，否则想在几年内实现较高的收益回报，比较困难。
罗湖投资回报率可达到7%-8%，适合长线投资
罗湖是传统的商业中心区，中原地产的报告显示，去年仅有一个一手写字楼供应，仅占全市供应面积的0.63%。“罗湖是商业的老区，无论是从投资还是自用角度，都属于渐渐被人遗忘的区域，毕竟地段和自身素质、管理都落后于福田中心区。就算是位置较好的地王，目前也出现了大公司往西搬迁的现象，空置率有所增加。”吴自标说。
据他介绍，从历年来看，罗湖区的写字楼价格波动不大，升值空间有限，像深华商业大厦，去年初9000多元/平方米，现在还是这个价格。不过罗湖的租赁比较活跃，所以租金还不错，回报率也有保证，基本可达到7%-8%，比较适合于做长远收租的投资客。从今年的新增供应来看，有鸿隆世纪广场和京基金融中心两个一手写字楼推出。
南山10年内仍然取代不了福田中心区
在前海中心区的规划和建设影响下，2009年南山区写字楼的供应逐渐增加，共有6个项目推出，2010年继续发力，供应增至7个。
据吴自标介绍，受到政策利好的影响，南山写字楼价格也有所上涨，像南山区商业文化中心区的海岸城，目前售价也达到了3万元/平方米，天利中央广场更高达3.5万元/平方米。“南山写字楼市场估计10年内都取代不了福田中心区。不过随着中心区不断西移，预计未来潜力较大，现在投资风险并不大。目前片区比较受商务公司、物流企业欢迎。”吴自标说。 |
