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商业地产


成就商业地产花样年华

发布时间:2011-10-14


 

  前三季度成交套数排名第一的是非住宅;土地成交宗数商业超住宅


  今年的调控政策,“加息”、“限购”、“限贷”等都主要针对住宅类物业,于是“此消彼长”,无意中不限购、不限贷的特点成就了商业地产的花样年华,在杭州楼市今年以来的整体成交上表现亮眼。
  今年卖得最好的楼盘不是住宅

  今年前三季度杭州商品房成交套数最多的项目是保利湾天地,1~9月成交1045套,比成交套数排名第二的楼盘多卖约20%,其他楼盘更被远远甩在身后。与往年不同的是,保利湾天地不是住宅项目,而是酒店式公寓,属于商业地产类物业。

  事实上,今年前三季度杭州成交套数排名前十的项目中,有4个属于商业地产类物业:保利湾天地,成交1045套,排名第一;世茂江滨cosmo,成交625套,排名第三;东方红街,成交604套,排名第四;积家,成交400套,排名第八。从近几天的成交情况看,成交套数比较多的仍然是保利湾天地、世茂江滨cosmo、积家这几个楼盘。

  虽然10月份有30多个楼盘要新开,之后也陆续会有关注度很高的项目开盘或推新房源,但目前看来,今年这样的行情下在3个月内要超越保利湾天地已经创下的1045套的销售套数记录,几乎是不可能的任务。

  商业用地出让多,未来竞争更激烈

  商业地产的前途似乎颇为各大地产商们看好,而在近期的土地市场上,商业、综合性用地的出让也有所倾斜。

  今年杭州主城区土地收入低于往年是不争的事实,1~9月的土地出让金额是四年来的新低,但就是在这已成交的34宗土地里,商业用地占了19宗,高于宅地成交数量。

  10月份杭州主城区内有9宗土地挂牌出让,但其中只有一宗是宅地——这样的情况也很少见。据统计,这8宗商业用地的总体量超过70万平方米,而且其中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。比如杭州市中心杭汽发地块旁的一宗建筑面积超过2万平方米的商业地块,武林广场边上一宗建筑面积近15万平方米的商业用地,以及三宗体量达20万平方米的城东新城商业地块。

  为什么商业用地突然就成了土地市场上的“主角”?这恐怕和针对住宅类物业的调控政策一紧再紧不无关系,投资者不得不把原本伸向住宅的手收回来,但他们又有投资的需求,怎么办,商业地产类物业是目前最适合选择之一。对买方市场的这一转变,开发商当然会有所察觉,更有精明者早在两三年前就已有了准备,所以对商业用地的关注自然就高了。

  前几天,百大绿城西子国际项目形象发布,吸引了很多媒体到场,这是百大集团与绿城集团联合打造的一个城市综合体项目,但其受人关注的更主要原因在于,这是绿城在杭州的第一个城市综合体项目。绿城集团副总经理袁笑雨在发布会上说了一句让人印象深刻的话,尽管绿城此前更专注于住宅开发,但对城市综合体这样的项目,“绿城是有兴趣的”,对绿城来说,“这也是一个新的挑战”。


   
  商业地产势头强劲

  虽然从今年整体成交量来看,商业地产类物业还没有全面超越住宅类物业,但无可否认的是,今年5月份开始,酒店式公寓、商铺等商业地产类物业的成交呈现的是上升趋势,在总成交量中所占的比重也在提高。有调查数据显示,同比上升最快的是二季度,4~6月杭州酒店式公寓成交了1877套,同比上涨了50%。原因显而易见,因为酒店式公寓总价低、收益相对稳定,是商业地产类物业中投资风险比较小的一类产品。

  龙湖地产10月10日刚刚发布公告称,今年9月单月实现合同销售金额人民币42.3亿元,环比增长31.8%,业态涵盖花园洋房、商铺、小户型公寓等,其中商业综合体天街系列产品时代天街实现合同销售金额近4亿,整个项目累计合同销售金额近24亿元。商业类物业在龙湖地产9月的“成绩单”上表现亮眼,可见商业地产的走俏不仅是杭州一地。

  不止是龙湖,更早的时候万科和保利两大地产商,都清晰地表达了近期要发展商业地产的意图。与万科试探性的小幅度转向不同的是,保利坚定地表示要稳步加大商业地产投资。


  商业地产不像住宅,它涉及多方资源的整合、利用,长线运营,即使是在住宅类物业上很有经验的开发商也未必能将商业地产做好,这不仅对绿城来说是一个新的挑战,对很多正涉足商业地产开发的房地产企业来说都是一个新的挑战。

其实不需要统计成交量,单看最近几个月讨论度比较高的楼盘,就能感受到商业地产今年有多热了。但,说真的,别太高兴,想想:这到底是因为投资需求转嫁所带来的一时热闹,还是商业地产繁荣的开始?

  商业地产的物业形式远比住宅丰富,购物中心、大卖场、商业街、专业市场、写字楼都属于商业地产的范畴,而今年卖得好的几个楼盘是什么类型呢?湾天地、世茂COSMO、东方红街都是酒店式公寓,其他几个没有排入成交套数前十,但卖得比很多住宅楼盘好的项目也都是酒店式公寓。

  为什么是酒店式公寓?它的走热其实是可以预期的,在所有的商业类物业中酒店式公寓最接近住宅的功能属性,对开发经验不足的开发商而言它是比较容易入门的一类产品,而对投资者来说这也是进入门槛最低的一类商业类物业,又不限购不限贷,在政策影响之下很容易成为住宅投资的替代品。

  但商业地产毕竟与住宅不同,后期运营能力的高低在很大程度上决定了一个项目的增值前景,从某种意义上说单一产品一窝蜂的上市不一定是好事。说起来,这些年杭州做酒店式公寓的楼盘不少,大浪淘沙,最后能在租赁市场上有较好表现的屈指可数。

  有时候这真的是一对悖论:做商业地产,是长期投资,需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,但市场不好的时候,开发商越急于将项目脱手实现短期现金流平衡。

  是的,目前的行情下能把房子卖出去不容易,无论是什么样的房子。但不知道是不是因为今年酒店式公寓成交不错的缘故,在做后期供应量分析的时候,我看到很多商业、办公、金融用地的项目规划中都有相当比例的酒店式公寓。有的项目前不着村后不着店又处于住宅大盘的围合之中也说要做酒店式公寓,忍不住问一句:你要卖给谁?他说,不怕,我价格便宜。

  老生常谈,“价格”和“价值”是两个概念。不是说价格不重要,而是价值更重要,如果你的决策都是根据价格来,你会倒霉,如果你单纯依赖价格做决策,更倒霉。有价值但还不具备独特竞争优势的时候,可以在价格上比个高低,如果连“价值”都不具备,还谈什么价格?乔布斯常说的一句话:“有几个人是因为便宜才买苹果的产品的?”

其实不需要统计成交量,单看最近几个月讨论度比较高的楼盘,就能感受到商业地产今年有多热了。但,说真的,别太高兴,想想:这到底是因为投资需求转嫁所带来的一时热闹,还是商业地产繁荣的开始?

  商业地产的物业形式远比住宅丰富,购物中心、大卖场、商业街、专业市场、写字楼都属于商业地产的范畴,而今年卖得好的几个楼盘是什么类型呢?湾天地、世茂COSMO、东方红街都是酒店式公寓,其他几个没有排入成交套数前十,但卖得比很多住宅楼盘好的项目也都是酒店式公寓。

  为什么是酒店式公寓?它的走热其实是可以预期的,在所有的商业类物业中酒店式公寓最接近住宅的功能属性,对开发经验不足的开发商而言它是比较容易入门的一类产品,而对投资者来说这也是进入门槛最低的一类商业类物业,又不限购不限贷,在政策影响之下很容易成为住宅投资的替代品。

  但商业地产毕竟与住宅不同,后期运营能力的高低在很大程度上决定了一个项目的增值前景,从某种意义上说单一产品一窝蜂的上市不一定是好事。说起来,这些年杭州做酒店式公寓的楼盘不少,大浪淘沙,最后能在租赁市场上有较好表现的屈指可数。

  有时候这真的是一对悖论:做商业地产,是长期投资,需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,但市场不好的时候,开发商越急于将项目脱手实现短期现金流平衡。

  是的,目前的行情下能把房子卖出去不容易,无论是什么样的房子。但不知道是不是因为今年酒店式公寓成交不错的缘故,在做后期供应量分析的时候,我看到很多商业、办公、金融用地的项目规划中都有相当比例的酒店式公寓。有的项目前不着村后不着店又处于住宅大盘的围合之中也说要做酒店式公寓,忍不住问一句:你要卖给谁?他说,不怕,我价格便宜。

  老生常谈,“价格”和“价值”是两个概念。不是说价格不重要,而是价值更重要,如果你的决策都是根据价格来,你会倒霉,如果你单纯依赖价格做决策,更倒霉。有价值但还不具备独特竞争优势的时候,可以在价格上比个高低,如果连“价值”都不具备,还谈什么价格?乔布斯常说的一句话:“有几个人是因为便宜才买苹果的产品的?”  

 

 
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