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商业地产


细分市场的行业需求 城市综合体凸显设计缺位

发布时间:2011-6-24


“谁拥有城市综合体,谁就拥有城市的未来”。近年来,城市综合体已成为众多开发商青睐的商业地产模式,不仅北京、上海、广州等一线城市的城市综合体发展迅猛,二三线和部分三四线城市也把建造城市综合体当作了城市发展的目标。在住宅被限的大背景下,作为商业地产主流的城市综合体成了未来发展趋势。

  近日,记者了解到,唐山某国资开发企业想为其在唐山新CBD的一个70万平方米的大型城市综合体项目,寻找国内专业设计综合体的大型设计公司或设计院时,屡遭碰壁。“我们也不太清楚是出于什么原因,好几个大设计院和设计公司都不太愿意接。”该公司人士对记者表示。

  “这或和现在的设计行业市场细分有关。”九源国际建筑顾问有限公司总经理江曼对记者指出,“城市经济的发展已经要求我们设计行业必须细分市场才能得以存活,城市综合体已是发展趋势,但国内目前能够专业做综合体的设计公司还是不多。”

  细分市场的行业需求,急需专业的设计公司来填补空缺。

  综合设计才能平衡

  “严格意义上讲,城市综合体的开发与传统的住宅开发是水平不同的两个体系。如果说设计住宅属于小学、初中级别的话,那么城市综合体就是博士级别。”江曼对记者表示,“因为早些时候房地产市场发展的偏向所致,目前设计行业做住宅设计的公司、事务所非常之多,住宅设计对于他们而言已是熟练工种。但作为一个专业性极强的城市综合体设计,就不仅仅是要求设计师只是懂设计就行,还要求其具备跨界能力。”

  城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、大型综合购物中心(SHOPPING MALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。作为基本功能,城市综合体是一个城市的信息、金融、保险、科技、商业、商务、居住、客居、会展、观光、娱乐等城市功能的载体。但综合体的载体功能是以城市的经济发展能力和资源限制为条件的,忽略了这一点将导致闲置和资源浪费,就会阻碍区域内经济的发展。

  因此,“现代市场一个新的需求是要求设计机构不仅能提供规划和设计,还需要提供景观、室内,甚至是对项目前期综合的市场判断、对居民消费模式的深入研究、项目策划能力,以及后期对于市场运营、商业招租的了解。”洲联集团五合国际副总裁卢求对记者表示。

  “开发商尤其是做商业综合体的开发商,一定要依靠专业的设计团队,同时,综合体的开发也更应该强调综合的平衡。”彼时时任凯德置地北京公司总经理毛大庆的话至今让人记忆犹新。

  然而,“现在从业的建筑师普遍缺乏对综合体建筑功能的认知,因为商业建筑是有变化性的,它是不断地在变化中,它在运营过程中有很多的可变性,如果你在设计的初始阶段没有领会到可变性的话,将来会给开发商带来很大麻烦。”中建北京设计院都市设计所所长黄明磊对记者强调。

  设计失误产生风险

  城市综合体本身是一种风险链,如果城市综合体中的某一项功能失败了,就可能影响到其他功能,进而影响城市综合体的整体成功。作为城市综合体中的重要一环,如果设计失误就有可能产生风险。

  曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观的东莞华南MALL总占地面积51万平方米,总建筑面积116万平方米,这在当年已属体量巨大。但其在2007年9月19日,更名为“新华南MALL 生活城”,作为一个名声在外的成熟品牌,更名是犯了营销大忌,为什么更名?就是因为其商业定位和业态设计与市场的需求情况产生偏差。其购物中心照搬了欧美郊区MALL的模式设计,结果因为体量过大,住宅尚未开发致使人气不足、消费力不强;餐饮娱乐、购物、文化、休闲、各类主力店等业态也均比预期少了一半以上。

  对此,业内人士分析,“城市综合体的设计并非越大越好,核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出,同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断,以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言,购物功能只是其多项功能中的一点,平衡设计各种业态才最易实现成功。”

  而对于一些位于地铁站点上盖的城市综合体项目,如果交通枢纽的设计失败,也容易导致城市综合体产生风险。

  在这方面做得最成功的要数香港,因为地域狭小,几乎香港的每一个商业综合体都与交通轨道相连接,在设计初期,就要充分考虑站点出口的设计、人流的方向,以及通行的便利,由此给其带来大量客流。相对于此,北京的西直门综合体交通枢纽就相对失败。

  区别于香港的综合体和交通轨道统一一次性设计,北京西直门的交通枢纽及综合体并非一蹴而就,2号线地铁站点的最初设计并未考虑到其后的变化,与13号线站点的连接换乘以及与站点上盖综合体的连接利用都为人所诟病,不少人进入此区域最大的想法就是尽快离开。“这就是没有考虑到功能变化对后期运营带来的影响。”业内人士表示。

  外资公司盘踞专业市场

  目前,国内的城市综合体项目大多由国外设计公司操刀,这与其超强的专业度与核心竞争力息息相关。

  “比如,美国的RTKL国际有限公司,是世界上最大的建筑规划设计公司之一,是城市综合体设计中的翘楚。只要听闻是由RTKL设计的综合体项目,LV、香奈儿、Gucci、Prada等知名国际品牌必定进驻。而设计北京蓝色港湾综合体项目的美国捷得国际建筑师事务所,在当初设计时也对开发商打下了保证其后期2亿元盈利的保票。我们国内目前的设计公司和设计院还无人敢承诺。”江曼对记者介绍。

  “如今的城市综合体不再只是外观漂亮就可以,如果忽略最重要的商业经营基本要求,从一开始的产品设计环节上就会埋下致命隐患。国外城市综合体的开发模式和开发理念,以及国外设计公司的专业水平都是国内众多设计公司需要学习的。”上述业内人士表示。

  在如今这个已进入细分市场的行业,设计公司的产品定位必须与市场同步、与城市同步。“城市经济的发展已经要求我们必须与时俱进。”江曼说。

 

 
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