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开发商曝料政府"委婉"限价 高端项目受影响明显

发布时间:2011-6-22


近日,有着北京“睡城”之称的河北省香河县再次成为全国焦点。

  据中广网6月20日报道,河北省廊坊市香河县有关部门近日下发通知,要求对该县区域内新建商品住房销售的价格进行限制,这也意味着北京人购房的热点区域——香河,成为全国首个实行“商品住房一律限价销售”的区域。

  香河县的调控指标分为三档:新建普通商品住房的销售均价控制在6500元/平方米,最高价不得超过7500元/平方米;而高档商品住房最高价将限制在11000元/平方米以内。

  不过,多家开发商20日对早报记者透露,目前已在实际执行限价的区域,其实不止香河一县。“目前部分区域在申请商品房销售价格备案时,当地政府会给出一个指导价。如果开发商报价高于指导价,则预售申请很难获批。”有开发商称。

  财新网20日报道称,由于与北京毗邻,河北省的燕郊、香河、固安和涿州等几个区县一向是北京买家热衷的置业地点。2010年,河北省政府提出的“环首都经济圈”概念以及北京限购政策的影响,把这几个区县的房价推向了高点。

  中广网20日的报道还提到,今年上半年,香河房价呈现快速上涨趋势,“跟去年同期比,基本有20%左右的涨幅”。面对日益高企的房价,河北省下发了《做好环首都部分县、市房地产市场调控的通知》,香河县有关部门在下发的通知中称,全面限价正是为了落实河北省政府相关通知的精神。

  “高端项目受影响明显”

  对于香河全面限价措施的影响,某大型国企开发商20日分析道,目前香河区域普通商品房的售价很少超过6000元/平方米,限价的标准划定远高于市场的实际水平,对市场影响不大。

  “而且目前在售的项目,土地很多是开发商早前储备的,成本并不高,即使限价,开发商顶多损失一点利润而已。”前述大型国企开发商说。

  相比普通商品房,高端项目受全面限价影响可能更大。

  中广网20日援引“我爱我家”房产经纪公司副总裁胡景晖的话说,就目前香河房地产市场的情况来看,限价的出台主要会对高端住宅造成一定影响。

  胡景晖分析,受全面限价政策影响的商品房主要是两类,一是别墅或准别墅产品,像独幢、连排别墅产品,“目前在北京周边的购房z者里,这类产品相对来讲更受欢迎一些”;另外可能还包括中档住宅,比如两房、三房,“这在北京人于香河所购房屋中占了很高比例”。

  据胡景晖介绍,香河大部分区域濒临北京,不受限购政策影响,加上去年年末推出环首都经济圈概念,今年上半年房价呈现快速上涨趋势。

  另有在香河从事房地产开发的某上市房企公关负责人也称,目前香河不少高端房源的单价已经突破万元,比如该企业在香河曾经开发过一个低密度社区,于今年3月份售罄,当时的售价为1万元/平方米。如果全面限价政策持续,该项目的后期房源一旦入市,原本应高于前一批房源的价格,可能就会受到打压。

  开发商更关心“停售”

  相比全面限价,多家在香河有开发项目的开发商更在意此前因卷入“非法圈地风波”,而被下达的停工、停售禁令。

  前述大型国企开发商相关负责人20日称,香河此前有不少项目用地,被卷入“非法圈地风波”,“当前几乎所有的商品住宅项目面临停工停售,香河面临一场整顿。”在该负责人看来,全面限购对于短期内几乎无房可售的香河而言,没有实际意义。

  某上市房企相关负责人也证实称,他们开发的某个位于香河的项目二期,也已被下令停售,原因就是该地块在流转环节出了问题。“目前正在配合调查,具体何时复工尚未有定论。”该负责人还表示,目前尚未考虑到对策问题,一切等项目复工后再做定夺。

  此前的5月18日,新华社发表题为《香河大规模违规“圈地”调查》的系列报道,曝光了河北省香河县从2008年以来,打着城乡统筹、建设新农村的旗号,通过“以租代征”等方式,大规模“圈占”耕地的情况。据农民反映,政府违规圈地高达万亩以上。

  5月24日,新华社报道称,河北省政府对9名“香河违规圈地”相关责任人作出处理。其中,给予县长张金贵行政记大过处分,并建议经由相关法律程序免去其县长职务;撤销周春华香河县国土资源局局长职务。

  毗邻北京的香河,此前是多家大型房企拿地的重要目标。

  在全面限价令推出后,前述大型国有开发企业相关负责人称,目前他们在香河并没有住宅项目,但此前和当地政府曾经签订拿地协议,在全面限价令出台后,他们是否会按照协议中的价格和约定拿地,还要看市场的环境。

  前述大型国有开发企业负责人还称,如果全面限价令持续,必然会有不少开发企业将出面和当地政府就土地价格进行协商。

  “短时间不会全国铺开”

  有开发商称,目前已在推行限价的区域,其实不止香河一县。

  不少开发商透露,目前部分区域在申请商品房销售价格备案时,当地政府会给出一个指导价。

  前述大型国有开发企业香河项目负责人称,目前北京的部分新开项目,定价如果超过该区域的均价水平,审批就很难通过,“这其实也是一种委婉的限价”。

  另有在南通有开发项目的开发商也称,其南通项目近期在申请预售证,该项目周边区域房价在5000元/平方米左右,该项目报价6000元/平方米,就被当地相关部门驳回。“该地区在申报预售证时,有一个区域指导价,报价超过该范围,可能会被拒绝。”该开发商称。

  上述开发商表示,很多城市虽然没有明文的全面限价政策,但对于新入市房源的价格,会有指导意见,控制房价“稳中有降”。“全面限价只是一个措辞,更何况如果限价限得比实际售价高,这种限价意义很小。估计短时间内不会在全国铺开。”

  某位业内人士也认为,当地政府对于新开房源的指导价要比限价更易于操作,对于一些大城市而言,不同区域地价和房价差异很大,一刀切的全面限价很难操作,短期看,全面限价不太可能大面积推广。

  楼市“面临寒冬”?

  虽然香河的全面限价措施,对于当地楼市的影响还有待观察,但可见的是,随着限购令的持续,以及全面限价措施在多区域的执行,楼市“从紧”的环境并未改观。

  某上海本土开发企业高层20日说,限购政策短期内不会放松,而且限购范围可能还会进一步扩大,但全面限价措施可能较为极端,不会大规模推行。他同时表示,面对持续的政策调控,开发商会加大推盘量,根据市场接受度定价,同时推迟拿地节奏,“开发商可能会面临1-2年的寒冬。”

  另有某港资企业开发商亦判断,限购等调控政策短期内不会放松,开发企业将加大项目推盘供应,“并制定下半年不拿地,只卖房的初步战略,以应对市场的变化。”

  实际上,部分开发企业已经开始转战二三四线城市,或转投商业地产,以规避调控风险。

  某上市开发企业坦言,二三线城市土地价格更为便宜,调控政策也相对宽松,因此有不小的机会。

  但也有开发商提醒,如果一线城市价格下滑,必然会传导至二三线城市,加上三四线城市贷款额度小,房地产开发同样有风险。他同时称,目前开发商资金链堪忧,不排除部分企业会因为融资问题,转让此前高价拿得的土地。
 

 
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