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戴德梁行:二线城市甲级办公楼租金15%的上涨空间

发布时间:2011-6-21


 新浪房产讯(编辑/李婧 通讯员/肖婉尹 )“停发第三套房贷、四川限购将出台、央行加息、提高公积金贷款利率……”2011年,楼市调控政策频出,招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。很多人都注意到,限购令限购的是住宅,非住宅的商业地产等不在限购范围内。在楼市调控的大背景下,很多人将目光纷纷投向商业地产。而随着一线市场写字楼市场的逐渐饱和,一些嗅觉灵敏的投资者又开始了二线城市的“群雄逐鹿”。

  二线城市甲级办公楼租金15%的上涨空间

  经历了2010年一波投资高峰之后,2011年全国大宗物业投资依旧延续活跃态势。市场需求持续旺盛,投资活动也在不断增长。

  DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成表示:“随着一线城市投资市场“门槛”的逐渐提高,以及二线城市经济结构的不断提升,预计未来1-2年,新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。受此因素推动,二线城市甲级办公楼租金水平也将出现至少15%的上涨空间。”

  统计显示,外资购入并最终成功转手的项目中,办公楼占有48%的较高比例;其次是住宅及服务式公寓,占44%;而零售商用物业部分仅占8%;工业地产方面,虽然有交易产生,但还未有转手退出的案例。叶建成指出:“办公楼之所以投资占比突出, 主要因为办公楼具有投资周期最短,回报率较高的特点。”根据该调研显示,一般办公楼在被外资收购后,平均28个月左右即可转手,并获得约50%的增值。住宅及服务式公寓的投资周期略长,大约34个月,而收益率则超过50%;而零售商用物业则需要持有超过43个月时间才能够达成约40%的增值。

  二线城市将成未来投资热点

  随着一线城市中可投资的地产项目相对有限,收益率逐步降低,投资者将视线转向二线城市。德国安联金融集团旗下的DEGI房地产基金曾经对亚洲15个一线城市的调查显示,中国大陆地区的北京、上海、广州和深圳的办公地产市场净收益率分别为6.22%、6.60%、8.00%和7.25%。而被调查的8个中国二线城市中,办公楼收益率列前三位的分别是天津、成都和南京,分别为7%-14%、11%-13%、7%-9%。随着二线城市办公楼的收益率在逐步提升,长期来看,获取7%,甚至9%的年收益并不是难事。”

  叶建成透露:“近年来,许多二线城市伴随着经济总量的增长,正在经历经济结构的转型,从制造业向服务业积极转变,对优质办公楼的需求正大幅攀升。”

  “尽管各城市的经济各有特点,但二线城市商业地产的发展正在复制一条一线城市所走过的道路”叶建成介绍,目前二线城市的甲级办公楼市场多数尚未成形,属于单一大业主持有经营的甲级办公楼存量较低。

  叶建成指出:“目前二线城市的甲级办公楼存量少,且大部分为散售,租金较低。预计机构投资者介入后,整体租金水平将得到较大改善。比如在武汉,平安保险购入瑞安房地产开发的一栋甲级办公楼之后,该区域租金已从过去的月租70元/平方米上涨至110元/平方米左右,升幅达57%。由此,我们相信新的投资热点将出现在二线城市的甲级办公楼市场。”

  二线城市投资写字楼机会与风险并存

  投资二线城市写字楼市场并不是简单无风险的,并且存在一些问题。一位业内人士表示:“二线城市投资也面临问题:首先,二线城市的办公楼供应量远没有一线城市透明,投资者可能无法掌握准确的供应量数据;其次,二线城市若没有形成商业圈,则无法提高物业的价值,投资者的投资周期就会被拉长。”

 

 
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