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商业地产


房企深耕商业地产 不要死守综合体

发布时间:2011-6-15



     当冯仑还是万通地产董事局主席的时候,他直言:“房地产企业 去住宅化 是房地产行业发展的特点,未来房地产市场将逐步形成以商务不动产为主角的竞争格局”。对于离任万通地产董事局主席之位,冯仑称,人事调整就是为了便于公司向商业地产模式转型奠定基础。为了成功转型,万通地产迈出的第一步就是,董事局50岁以上的董事全部离开,包括冯仑。

  商业地产几乎成为房地产企业必须的发展方向,而发展前景也似乎一片光明。SOHO中国董事长潘石屹近日也表示,随着规划的落实,未来相当一部分新增城镇人口的住房需求将由保障房来满足;房地产市场的格局也将发生重大调整,一半以上的房企将会退出,留下的房企也将逐步向住宅高端化或商业地产转型。万科总裁郁亮和金地董事长凌克,也都认为我国房地产开发全面进入到商业开发的阶段。

  首创置业2010年联手中国基建共同成立奥特莱斯(中国)有限公司,积极涉足商业地产,为地产行业即将到来的升级战做好准备。

  首创集团董事长刘晓光创造性的提出了城市新中心的国际化运营模式--“芭蕾雨”。在大城市周边或城际之间打造“以奥特莱斯名牌折扣为龙头”的多种商业业态集群的新型现代产业模式。经过几年的酝酿和一年多的运作,北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁等相继投资建设“芭蕾雨”,累计计划投资将超数百亿元。

  事实上,近几年来,国内房地产企业纷纷向各个细分领域进军。执着于住宅地产的万科早在2006年就在广东东莞建设了住宅产业基地,保利地产在住宅中增加了养老元素,金地集团秉持“金融+地产”的发展模式,与此同时,国际高端酒店凯悦、洲际等与国内房地产企业联姻的酒店也落成营业,而万达集团独创的“城市综合体”商业地产模式被不断复制,应用到社区发展。

  按照冯仑的说法,“去住宅化”是房地产行业发展的特点,进军商业地产是发展的必然。从中国房地产市场目前发展情况来看,这种“去住宅化”还多了一层含义,那就是去掉住宅“纯粹居住”的功能,增加养老、旅游、文化等元素在其中。这种表面上丰富住宅功能的做法,实则迎合了人们对健康对娱乐的追求。

  或者,从某种角度而言,这种地产也算是商业地产的一种发展形式。商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产,以区别于居住功能为主的住宅地产。从广义上将,商业地产包含各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式。如果按照这种解释,新兴的旅游、养老地产也算是商业地产的一个小分支。

  旅游城市旅游、度假概念房产坚挺的房价是房地产开发商开发的动力所在。

  博鳌论坛期间,记者小李安顿在中信千舟湾度假公寓,优美的环境和周到的服务让小李对这个地方感觉不错,出于给父母养老的考虑,小李打算购买一套小户型,咨询工作人员之后,小李顿感失落,每平方米26000元以上的房价,是这个刚刚走出大学校门不足两年的女生,无力承担的。三年前,该楼盘开盘时,不足6000元/平方米。

  国家统计局最新公布的3月份住宅价格指数显示,丹东、秦皇岛、兰州、石家庄新建商品住宅价格同比涨幅超过10%。丹东、秦皇岛这两个滨海小城,借助海滩、消夏等概念发展起了旅游业,其房价近几年也一路水张船高。

  城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式,内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等,集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体,形成独立的大型商圈。城市综合体的发展模式到今天已不再是万达独有,更多的房地产企业在发展商业地产时都借用这一模式,这种模式也渗透进社区生活,不同的是,居住的载体由商务酒店变成了住宅。

  首创集团近几年开脱的“奥特莱斯”,也是城市综合体的发展模式。首先,奥特莱斯包括了大型的购物中心、专业的卖场,特色的商业街、酒店、度假设施以及其他设施,给人们带来多彩多姿的生活。其次,奥特莱斯里面包含奥特莱斯综合商业区和低密度的别墅和国际化的高端公寓相结合,可以实行可持续发展的整体,使每一个在这里居住的人有一个新意的空间,形成购物、休闲、娱乐等多种时尚元素的世界。第三,以奥特莱斯引领的城市新中心,这里依靠城市的发展规划,整合住宅、商业、上下游相关的资源产业,比如主题公园、游艇会、高尔夫等等,配合教育、养老等服务设施,打造商务就业、文化、娱乐一体的产业集群。

  怡海花园则是住宅社区的“城市综合体”应用模式。怡海置地董事长王琳达表示,做房产开发需要创新,而这种创新很可能就是在一无所有的情况下创造条件。商业配套、教育等,都是自己做起来的。北京怡海花园就是依托教育发展起来的生活社区,如今,小区内中、小学校、幼儿园、老年大学、医院等一应俱全。超市、书店、美容店、美发店、洗衣店、健身中心、装饰公司、菜市场、餐饮店等商业服务设施已于两年前投入服务。

  文化产业是朝阳产业,也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成为在全国文化产业领域投资最多的企业。万达的文化产业发展也多与地产相关联,目前,万达电影院线是亚洲排名第一的院线,拥有五星级影城71家,600块银幕,占有全国16%的票房份额。“大歌星”是万达集团投资的连锁娱乐企业,为群众提供文明健康的娱乐方式。

  在投资娱乐文化产业的同时,万达集团还将眼光瞄准传统媒体,先后投资了《华夏时报》和《投资家》杂志,此种投资模式在房地产企业中属于“前无古人”,至于是否“后无来者”,尚不可知,不过短期内,尚无房地产企业投资传统媒体的消息。

 

 
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