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商住倒挂 机遇还是陷阱

发布时间:2013-11-5


    写字楼这种物业,一看地段,二看管理,三看周期。

    随着国内经济的类似于“V型”的反弹,地产投资市场重新活跃;一时间将国民经济寄托于地产的论调此起彼伏。
    此前,曾提及房地产细分市场复苏的顺序:首先是住宅市场,然后是商业地产,接下去才是办公楼市场。
    对于办公楼市场的投资,我们一直持谨慎态度;因为办公楼的标的动辄过亿元,非一般投资者可以涉足的。

    市场上出现这样一种观点:由所谓的“商住倒挂”现象,推出写字楼市场成为价值投资的洼地,认为现阶段是写字楼投资的好时机。这是一种十分有趣的观点。
 
    那么,写字楼投资,究竟是机遇,还是陷阱?
    的确,写字楼投资市场日益活跃,更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。这部分大宗案例的成交,一方面与上半年大规模放贷有关,钱多,好项目少;另一方面,也需要看到投资者风险偏好逐渐增加。作为持有型的甲级办公楼,业主轻易不会出售,部分外资的抛盘与股东赎回和调整资产配置有关。
   
    不过写字楼的投资并非所谓的商住倒挂那么简单,可能相关人士对于商住倒挂的理解也存在偏差。一方面商住倒挂现象并不是什么新鲜事,这和投资偏好有一定的关系;而且根据历史经验看,经济复苏期,住宅价格的涨幅会超过商业地产。另一方面是样本集合选取的问题,缺乏稳定性和连续性的样本,根本不具备可比较的价值,这也是市场上比较流行的错误。
    值得注意的是,国内的开发商为什么偏爱住宅开发?一方面国内开发商靠住宅起家,在写字楼投资方面还缺乏足够的运营经验;另一方面还要看到开发类企业的ROE通常会高于出租类企业。
    写字楼这种产品,在经济快速上涨的时期,价格涨幅可能会低于住宅物业;在经济的低迷期,跌幅会低于住宅物业,只能说看起来很美。不过,需要承认的是,优质的甲级写字楼的确可以带来相对稳定的现金流。
   

 
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