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杭州2013年写字楼市场半年记

发布时间:2013-7-16 8:33:41


 编者按

 
  在地铁1号线通车后,杭州越来越有大城市、多中心的范儿,杭甬高铁和杭州东站的投入运营,形成沪、杭、宁、甬等城市间“1至2小时交通圈”,也进一步巩固杭州长三角南翼核心城市地位。
 
  城市变化、交通改善带来新的商圈和新的商机,而在这一波变化的浪潮中,一向被视为“GDP孵化器”的写字楼自然备受瞩目。而去年下半年以来,以银泰城、西子国际等为代表的高端甲级写字楼的热销也让我们更加关注这个熟悉又陌生的市场。
 
  住在杭州网近期对杭州写字楼市场的探访也试图从中找寻城市商业发展的轨迹,寻找拿下写字楼与商业、与城市发展相得益彰的变化。
 
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  新房交付,推高钱江新城空置率居高不下
 
  租金高低反映板块冷热不均
 
  城西、城北逐渐冒尖
 
  新房交付,推高钱江新城空置率居高不下
 
  在市场供应商,钱江新城和滨江区仍然是杭州办公类写字楼的供应大区,无论是销售市场,还是租赁市场。上半年钱江新城所在的江干区(不含下沙)成交写字楼共1140套,位列杭州各区之首。从单盘来看,钱江新城的西子国际和悦玺今年几次开盘都取得了不错的销售成绩。
 
  作为主要以金融、房地产、会展、国际商务等现代服务业和部分先进制造业为主的CBD板块,钱江新城虽然在交通通达度与黄龙、庆春等传统写字楼板块相比还有待提高,商业商务配套也尚待完善。不过随着万象城等一批主要配套设施的烘托人气,区域的吸引力持续提高。
 
  据世邦魏理仕近期发布《2013年第二季度杭州房地产市场回顾与展望》报告透露,迪凯银座、荣安大厦以及中华航空大厦项目近21万方体量于本季度的交付,直接导致目前钱江新城写字楼空置率已攀升至40%以上,短期内将面临租金下行的压力。
 
  值得注意的是,报告同步发布了另一数据:“2013年二季度,杭州优质写字楼全市空置率继续攀升至27%。”这一数据一定程度上反映出目前杭州优质写字楼市场供应充足,而这种充足也主要由钱江新城带来。
 
  世邦魏理仕表示,今年下半年预计另有约27.3万平方米的写字楼增量入市,并将继续推升市场整体空置率。从短期内来看,相比“庆春、黄龙、文教等传统写字楼商圈的空置率普遍在10%以下。”,而钱江新城仍是杭州优质写字楼市场去化压力的集中所在,租金下行压力犹存。
 
  “在未来2-3年内,钱江新城仍将会是写字楼集中供应区域,短期内供大于求。”
 
  从目前来看,钱江新城写字楼空置率的主要原因在于两方面,供应量居高不下和配套欠缺带来的入住率不高。未来,仍需要政府对相关行业的扶持政策、以及未来区域内配套设施和通达度的不断完善,推动钱江新城作为CBD的集聚效应的形成和增强。
 
  租金高低反映板块冷热不均
 
  与钱江新城板块相比,相对历史悠久的黄龙、武林、庆春、文教等传统核心板块则表现得更为成熟,销售平稳,租金稳中有升。
 
  从租赁市场来看,近期杭州甲级写字楼租金总体呈现平稳趋势,武林、黄龙等成熟老商圈的高品质写字楼项目均有部分承租户变化,如坤和中心、嘉华国际、EAC、聚龙等,但始终保持较低的空置率,租金较去年年底3.5元/平方米/天的租金水平有小幅上涨,部分高端项目报价5元/平方米/天,目前这些区域的整体出租率都达到90%以上。
 
  随着钱江新城区域的日益成熟,板块内商务氛围也愈加浓厚,已奠定高端商务圈的形象。伴随前期大量项目的交付,企业开始陆续进驻,区域内入住率已超60%,如宏程国际、华联UDC、万银国际、迪凯国际等。不过,据机构数据表明,近期钱江新城写字楼本季平均租金环比微降0.6%,目前租金在人民币3.9-5.2元/平方米/天之间。在钱荒时代,一些品质不高的项目,受到的冲击尤其明显。
 
  从需求来看,外商投资企业、外资银行和出口相关公司近期对扩张持谨慎态度。相反,国内企业仍然活跃在租赁市场上并产生较大的需求份额,尤其是国内金融投资和医药行业。
 
  从销售市场来看,下城区上半年成交超过千套,从项目来看,地铁一号线的贯穿一定程度上起到了推波助澜的作用,野风·现代中心,零距离地铁1号线打铁关,杭州新天地、蔚蓝国际均可享受到地铁便利。
 
  同样租金的上涨一定程度上也离不开地铁的影响,地铁一号线在武林商圈内设置有武林广场站、西湖文化广场站、凤起路等站点,也让上述站点沿线的商业办公物业提高租金时有了更充足的底气。
 
  城西、城北逐渐冒尖
 
  去年下半年以来,以申花为代表的城西和以运河CBD为代表的城北的写字楼供应开始逐渐冒尖,以区域内的品牌写字楼项目,城西银泰城、杭州万通中心的火爆销售一定程度上属于典型的代表。而今年以来,这一良好态势在新增项目和新增房源中得到了良好延续,中天`MCC、矩阵国际、同人精华、杭州新天地等项目的开盘也大多受到市场追捧。
 
  上半年西湖区和拱墅区最终分别成交755套和445套,位居杭州写字楼区域市场前五。运河CBD和新天地作为新兴商务圈,凭借市场空白点和客户层面广的优势,在政策紧缩和竞争激烈的大环境下,仍具有政策优势及市场吸引力。
 
  原先该区域内以商住楼和乙级写字楼为主,缺少高品质甲级写字楼。但去年下半年蔚蓝国际、万通中心两个项目入市销售,填补了此类空缺。未来城北将打造运河CBD和新天地两大商务圈,写字楼市场格局或将重新改写。
 
  对于城西申花而言,西溪印象城以及城西银泰城等项目的招商和开业在一定程度上释放了区域市场对优质商业物业长期积累的需求。
 
  “老城西的住宅已经发展得非常成熟,并且从高端的低密度住宅到普通公寓都有,类型十分丰富,商业配套也已经能跟上需求,但与此同时,城西的商务、商业功能却仍然非常欠缺”,今年一季度开盘入市的矩阵国际项目营销总监章晶力接受住在杭州网专访时表示,“城西急需提升商务氛围,城市发展势必是多区域化的,而对于区域的标杆性项目而言,显然将在区域转型中受益。”
 
  3月,矩阵国际首次开盘,销售金额破3亿,销售面积过万方,一举夺得杭州3月商业地产写字楼成交头把交椅。地段、精装修、品质成为企业选择这里作为总部基地的各种原因。
 
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