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杭州6月写字楼市场乏力,钱江新城空置率升至40%

发布时间:2013-7-13


 杭州写字楼市场的空置率到底有多高?以目前杭州最为首屈一指的写字楼集中地钱江新城为例,五大行之一的世邦魏理仕认为,随着一些尚来不及招租的新物业的交付,现今钱江新城写字楼的空置率已经攀升到40%以上,这一数据比起前几年来,又上升不少。

 
    核心提示:有数据显示,杭州市6月办公楼市场供应量明显下滑,新增供应面积环比下降39.39%,成交量也出现乏力,6月成交面积环比下降14.18%。
 
淡季将至,供应下滑。6月全市一手办公楼市场供应量明显下滑,新增供应面积22.03万平方米,环比下降39.39%。虽然同3月和5月相比缩水明显,但量能仍维持在较高水平。本月供应减少一方面是传统淡季到来,没有必要加快推盘力度,另一方面前期高于常量的供应透支未来,导致入市面积减少。本月供应区域也出现异常现象,一,内环内区域供应继续稳步增加,6月新增6.85万平方米,环比增加22.54%,为今后成交活跃奠定基础;二,外郊环地区出现0供应,一直处于活跃状态的区域出现这种情况并不多见。
 
成交乏力,库存创新高。随着淡季到来,6月办公楼市场投资热情受到抑制,成交面积为13.25万平方米,环比下降14.18%。前期过高的供应量成为负担,库存节节攀在所难免,截至6月底库存面积为524.81万平方米,环比上涨1.07%,去化周期也上升到36个月。由于成交乏力今后库存会继续创出新高,前景不容乐观。
 
写字楼去中心化趋势难以避免。市中心地区办公楼供应有限,并且租金昂贵,随着轨道交通发展以及各城市副中心建设,写字楼去中心化非常明显。6月的供求情况也充分证明这点,供应方面,内环内仅占全市供应三成,成交量上,外围区域占全市近九成,本月供应量和成交量最大的项目都位于外围地区。
 
上海中原地产研究咨询部资深研究员卢文曦认为,本月办公市场整体表现平淡,但连创新高的库存必须引起重视。由于住宅限购,不少开发商转向办公楼开发,今年上半年的土地供应结构来看也以商办用地为主,预计最迟2年后这些项目推向市场,在经济情势不乐观的情况下是否有足够需求存在很多不确定性,届时竞争会更加激烈。其次,高库存也会迫使企业采取以量换价的销售方式抓紧出货,对办公楼价格上行产生较大压力。
昨日,世邦魏理仕发布了《2013年第二季度杭州房地产市场回顾与展望》报告,报告分析了杭州优质写字楼、优质商铺、工业物业及高档住宅各市场二季度表现。报告中特地指出,目前钱江新城写字楼空置率已升至40%以上,短期内有租金下行压力,但高品质甲级写字楼租金仍然表现坚挺。
 
    报告指出,2013年二季度,杭州优质写字楼市场供应充足,全市空置率整体攀升至27%,虽然写字楼租金整体表现还算稳定,但板块之间出现明显的分化现象。
 
    第二季度,杭州写字楼增量最多的仍是钱江新城,包括迪凯银座 、荣安大厦以及中华航空大厦在内的项目,都在这一季集中交付,为市场新增供应约21.2万平方米的供应量。大量新项目的进入,导致钱江新城写字楼的空置率持续攀升,目前已达40%以上,短期内完全供大于求。随着供应量的持续增大,本季平均租金环比微降0.6%。租金下调压力主要出现在一些品质不高的项目,而高品质、特别是纯租赁物业租金仍表现坚挺。
 
    与钱江新城相比,杭州其他区域,如黄龙、武林等传统核心板块写字楼的空置率均在10%以下,而跨国公司对于核心区域甲级办公面积的需求依然强劲,因此这些区域内的写字楼,本季租金均录得小幅环比增长。但需要指出的是,在一些全部卖散且单元面积较小的项目中,小业主租金报价有所下调,主要原因在于其面对的租户大多是中小企业,在整体经济增长放缓的环境下,中小企业面临较大的经营压力,承租能力较低。
 
    世邦魏理仕表示,今年下半年另有约27.3万平方米的写字楼的增量入市,并将继续推升市场整体空置率。经过数年的发展,钱江新城已成为杭州最大的优质写字楼板块。世邦魏理仕认为政府对相关行业的扶持政策以及未来区域内配套设施和通达度的不断完善将推动钱江新城作为CBD的集聚效应的形成和增强。但从短期内来看,钱江新城仍是杭州优质写字楼市场去化压力的集中所在,租金下行压力犹存。
 
    不过世邦魏理仕同时认为,从长眼看,钱江新城的价值还是值得肯定的,最新获得批复的杭州市城市轨道交通近期建设规划(2013-2019年)表明,共有四条新地铁线路将在2019年底全部建成。这其中4号线的规划将有利于钱江新城板块开发,促进钱江新城新兴CBD地位。
 
    
 
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