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杭州商业地产将走向多点,区域消费逐将渐成为主流

发布时间:2013-6-25


 随着中国经济持续乌云笼罩,以及住宅市场仍处于深度调控状态,国内大量资金集体面临无处可去之境地。根据新浪乐居市场调查,在其他投资渠道纷纷关闭最佳窗口,甚至黄金投资仍存可疑风险的情况下,手持重金的投资客们正在积极寻找商业地产的投资入口。

 
  随着楼市进入传统的住宅交易淡季,加上杭州多个大型城市综合体即将入市,辅以地铁强大效应,杭州商业格局正在发生改变。而众所周知,巨大的商机往往隐藏于变数之中。
 
  为此,新浪乐居重磅推出《乐居投资季》系列高端访谈,直接对话商业地产专家与杭州商业地产项目操盘手,以独到、全面的视角,审视杭州商业地产真正的投资机会,为仍在迷途中的资金把握方向。
 
 
 
戴德梁行杭州公司总经理 汤耀光
  “目前商业地产在杭州正处于高速发展阶段。”戴德梁行杭州公司总经理汤耀光接受新浪乐居专访时表示,通过观察杭州商业地产发展脉络,这几年有两股势力支撑:一是包括杭州大厦、银泰百货等购物中心加速扩张;二是外来购物中心加速进军杭州步伐。
 
 
    在汤耀光看来,这是杭州商业地产持续发展的基础与动力。显然,他对此持肯定态度。多个区域型商业中心开业后,区域消费将逐渐成为主流,杭州商业地产的供应也将随之呈现一个多点开花的局面。
 
 
    他认为商业地产的繁荣,可以更好地满足市民物质精神的需求,亦 是承载城市特色、文化等重要平台。他在采访中直言:以往杭州在零售商业上,杭州大厦及银泰百货一直处于垄断地位,万象城开业后情况才有所变化,未来隨着万 达以及更多商业巨头的进驻,杭州商业格局更趋平均,消费者选择余地更大。
 
  
 
    在《乐居投资季》系列高端访谈中,汤耀光谈到了对于杭州商业地 产未来发展的认识。“杭州各个区域将有大量商业项目陆续登场。”汤耀光说道,一大批酝酿已久的商业地产项目正在不断涌现,杭州商业地产的供应将迎来井喷。 与此同时,据戴德梁行观察,大量即将交付小区的底商,也是一个不可忽视的量。因此,他的判断是:短期内,杭州商业项目压力不轻。
 
  新浪乐居:采访前您说“宏观政策加快了商业地产的发展”,除了关于宏观政策方面,我想请问的是,目前全球经济都处于不稳定的状态下,会否影响到商业地产的发展?
 
  汤耀光:全球经济的不明朗,肯定会直接或间接的影响商业地产。首先,经济不景气,抑压了消费意欲,部分消费类产品,尤其是奢侈品 及服装类,营业额持续下滑,加上网络销售渠道的冲击,导致商铺的租售需求有所减弱,中档餐饮相对稳定外,不少品牌经营商开始收缩扩张,从而促使部分区域内 商铺空置率有所增加,部分新建项目招商困难,在大量供应下,竞争更显激烈。
 
  新浪乐居:您的观点“宏观政策加快商业地产发展”里是否也包含了双限政策将一部分投资住宅的人转移到了商业地产投资?
 
  汤耀光:肯定有。由于住宅的调控政策,住宅市场的不确定性使得部分投资客将目标锁定在商业地产上,导致商业地产市场过往一段时间迅速升温。
 
  不仅仅是客户方面,我们注意到,不少开发商已将营销重点转向商业地产,商业地产开发节奏进一步加速。
 
   新浪乐居:“城镇化”被视为房地产一个良机被业界普遍认知,城镇化、与地铁等交通的发展必然也会带来更多的新兴区域,这对于商业地产是否有利?
 
  汤耀光:交通的快速发展确实加快了城镇的发展。更多的市民迁往市中心以外新区,新区消费持续走高,新区消费市场日趋繁荣,虽然新 区消费的绝对值落后于市区中心商圈,但是其增长和开发前景要高出市区,而随着新区地铁线路的开通,新区的发展速度加快,尤其地铁节点必定成为商业地产可重 点发展的区域。
 
  我们可以看见,城镇化以及新城发展着实给商业地产带来了发展空间,但商业发展其实是一个渐进的过程,商业地产要有长期投资规划。另外,特别需要注意的是,新区的业态及体量结构要合理,避免“过剩”和“超前”。
 
  新浪乐居:戴德梁行对于目前杭州商业地产发展状态是否有所观察?
 
  汤耀光:最近两年以来,包括杭州大厦、银泰百货等本土购物中心加速扩张之际,外来的购物中心也加速了进军杭州的步伐,目前商业地 产在杭州正处于高速发展阶段,是杭州持续发展的基础,既是推动城市经济发展的动力,又是扩大内需的助力,进一步满足市民物质精神消费的平台,多业态下的商 业地产是反映城市特色、表达城市文化、满足幸福生活的重要载体,而未来商业地产市场将走向高水平国际化发展阶段,在目前整合及争夺过程中,将可能出现部分 难以经营被淘汰的项目。
 
  新浪乐居:除了您刚才提到杭州大厦、银泰百货等本土购物中心之外,我们在不久的将来可以看到更多的大型综合体,这对杭州而言,意味着什么?
 
  汤耀光:对的,除上述已开业之大型综合体外,杭州各个区域仍有大量商业项目陆续登场。譬如,市中心的嘉里中心、国贸大厦,城北的 杭州新天地、远洋商业项目,钱江新城的来福士广场等,都有望在近几年面市,一大批酝酿已久的商业地产项目正在不断涌现,商业地产的供应将迎来井喷。当然, 大量即将交付小区的底商,也是一个不可忽视的量。
 
  杭州从单核心商业走向多点布局是大势所趋的,亦是城市发展所需,但目前而言,商业发展速度看似超出城市扩张速度,短期内商业项目压力不轻。
 
  新浪乐居:随着城北万达、城西银泰等大型综合体开业之后,对于杭州商业格局有何影响?
 
  汤耀光:多个区域型商业中心开业后,区域消费逐将渐成为主流,杭州商业地产的供应也将随之呈现一个多点开花的局面。而杭州在零售 商业上,杭大(杭州大厦)及银泰一直处于垄断地位,万象城开业后情况有所变化,隨着万达以及更多商业巨头的进驻,杭州商业格局更趋平均,消费者选择余地更 大。
 
   新浪乐居:最近商业地产投资热度高涨,包括我很多房地产的朋友都在寻找投资机会。但商业地产种类众多,汤总能否就各类产品指导一下?
 
  汤耀光:商业地产类型多样,高回报表示高风险,投资商业地产需要视具体类型而定。如沿街商铺,应挑选地段成熟或潜力大的区域。位 于成熟地段的商铺价值显而易见,因为马上可产生租金收入;而新区商铺的选择,要了解区域的规划、入住率等情况,因为市场的形成需要长时间的培育。如果长时 间无法形成人气,不仅出租不易,转手更是困难。专业市场商铺,一般带有高比例租金保证,其中也蕴含着高风险,个人并不建议。专业市场能否持续经营,产生价 值,需要看项目所处的区位,交通,经营者等,同时是否具有产业支撑也很重要。比如四季青服装市场、义乌的小商品市场和海宁的皮革城等。对于写字楼,与区域 价值关系很大。目前,杭州写字楼市场整体供应量较大,钱江新城这类具备高规格规划的CBD区域,投资前景会比较好,但目前价格已不低。总的来说,商业地产 目前有政策面利好,关注度也很高,但投资还需看个案。
 
  新浪乐居:就如您刚才讲到的,商业地产是高回报也是高风险。可以说,商业地产投资比住宅投资存在更多陷阱。
 
  汤耀光:首先,要关注商业地产项目的产权和土地性质,现在的商业地产项目,产权多数是40年或50年的,但有些商业地产项目是不 能分割产权的,譬如,部分专业市场,没有产权、只有租赁权,部开发商会许以高返租回报率来吸引投资者,遇到这类商铺,要谨慎小心。其次,地段的选择,好的 地段,意味着有大量的人流和客流,易于形成良好的商业氛围,对项目租金和价值的提升非常明显。但现在好地段的项目,投入已经较高,很多人可能会转向新区域 的商铺,而这时就需要更好的了解该区域的未来发展前景。第三,做好长期投资的准备,投资商业地产,短期获得暴利的可能性不大,目前,商业地产的价格相对较 高,租金回报率偏低,投资需要经过一段时间的培育,租金才会逐步提高,因此,商业地产投资是一项长期投资。
 
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