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媒体称楼市调控政策决心击垮投机者底线

发布时间:2010-10-22


  进入10月,楼市利空消息不断,限购城市已经增加到14个,而且还将继续增加,针对投资资金的包围圈越来越大。10月19日晚,央行更是突然宣布加息,一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点,虽然加息幅度小于以往,但并不排除年内仍会加息的可能,楼市升值预期遭到打击。房产税的脚步也渐行渐近。

  接连重拳下,中央调控房价的决心益发坚定,对于不得不进入供应高峰期的楼市而言,升值预期日益黯淡。正在消退升值光芒的房地产市场,房价还能扛多久?

  加息打击升值预期

  10月19日晚,曾经被视为年内可能不会出现的加息,突然来到了。

  中国人民银行决定,自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

  10月11日,央行年内第四次上调存款准备金率,上调幅度0.5个百分点。前一天,央行行长周小川在华盛顿参加国际货币基金组织(IMF)和世界银行年会上表示,今年内中国不会加息。几乎所有人都认为,年内不会加息了,10月19日的消息可谓突然之极。

  货币政策的突然转向,使重新进入观望期的楼市雪上加霜。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,加息将直接提高开发贷款和个人房贷的利息成本,增加了房地产开发和个人购房的难度,尤其是市场需求会因此而短暂减少,对于房地产市场属于利空影响。“加息作为最重要的货币工具,意味着我国货币政策正式开始适度紧缩,而且历史表明,一旦进入加息周期,将会持续几年之久,经由多数加息过程。这将对房地产市场产生持续的负面影响。”

  14城市推出限购

  相对于加息的突然到来,限购城市的不断扩大却是在意料之中。

  10月19日,大连宣布,“暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)”。

  至此,全国实施限购的城市增至14个,除了京沪穗深四大一线城市外,杭州、厦门、天津、南京、福州、海口、三亚、宁波等城市都出台了限购令。其中深圳和南京甚至规定,暂停在该市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭新购住房。同时,所有限购城市均叫停三套房贷款。

  业内人士认为,限购城市还将继续增加。

  该业内人士表示,限购并且不给不符合政策购房者办理房产证是此次调控的杀手锏,阻击了热点城市大多数投资资金,击垮了投机者心中的底线。

  “地产少壮派”创始人之一、地产独立评论员王智中认为,限购令需要从两方面看,一是算了已有住房的限购,一是仅算新增住房的限购,其中,前者对市场的影响更为明显,如深圳、南京市场反应强烈,成交量下跌明显,而实施新增住房限购的城市影响并不显著。限购令对市场必然会产生影响,但心理影响大于实际影响。

  保障房进展加速

  投资投机需求得到前所未有的抑制,供应却呈现增加态势。

  9月30日,住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合发出通知,要求各地要全面落实保障性安居工程建设资金,加快建设进度,强化工程质量和施工安全管理,全面完成保障性安居工程建设任务,认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。

  据新华社报道,今年1至9月,全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套。

  其中,以北京为例,截至今年8月底,北京市今年实现新开工建设各类政策性住房10.9万套,实现全年政策性住房开工计划的80%,竣工2.1万套,完成全年竣工任务的46%,开工、竣工面积分别是去年同期的4.4倍和2.4倍。

  此外,新政后北京保障房的市场供应也出现井喷。据北京中原统计,北京包括经济适用房及两限房在内的供应在新政后达到了14个项目,总面积为106.7万平米,相比4月新政前,新政后的经限房合计供应明显有所增加,项目数分别上涨了55.6%及88.9%。

  北京中原三级市场研究总监张大伟认为,中低价的政策性住房供应增加和限购政策对炒房的抑制作用将更加明显,现在的系列政策无疑会使购房者将会再次陷入观望,房地产市场或将再次转入萎靡。在各项政策再次从严的情况下,市场需求将受到压制和影响。而在土地增值税和限制融资的情况下,房地产开发企业也将再次面临资金的压力,开发企业应审时度势及时调整其价格策略为先。

  退房潮蓄势待发

  随着限购城市的增加、首次置业首付的提高、外地人购房贷款受限,更处于对房价未来预期的改变,退房潮正在酝酿之中。

  据媒体报道,深圳由于限购令直接禁止了已拥有2套住房的居民家庭再购房,退房现象开始大规模涌现。北京附近的燕郊、香河,因为投资投机盛行,针对外地购房者的限贷政策出台后,已经出现退房纠纷。10月15日,北京著名的豪宅项目——盘古大观更是涌现出十多套退房,成为新政后退房最多项目。

  北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋预言,史上最大规模退房潮即将来临。据其透露,在9月签约客户中,不能达到银行贷款条件或者首付需要提高的客户,至少占据同期成交量的三分之一,加上国庆节之后抱着侥幸心理抢关突围的客户,近期绝大部分在售项目将面临史上最大规模的退房潮。

  王智中认为,政策出台后的一个月内出现退房现象是必然的,“政策出台前,买卖双方很难想到,所以这种政策性的退房不可避免”,但他提醒,更大的退房潮还在后面——因为房价下降引发的退房潮。王智中指出,2008年前后就曾出现过类似的现象,此轮调控,随着房价升值预期的打消、开发商不得不以价格换销售等现象,房价必然下降,同时出现大规模退房潮。

  普遍降价苗头显现

  近日,通州著名高端项目月亮河宣布降价万元推出120套全精装小户型公寓,成为新政后通州首个明确提出降价的项目。虽然该项目降价后销售价格达到25000元/平方米,依然是通州最贵的楼盘之一,但其高调降价的姿态,对市场冲击颇为不小。

  在4月份调控后,通州多个在售热点项目均以优惠、折扣或团购等措施暗地里进行促销,但均没有明确对外表示降价。通州楼市的市场销售价格也从调控前的2万元/平方米以上回落到目前的17000元/平方米上下,随着年底前的新盘入市,加上月亮河此次高调大打降价牌,业内人士认为通州楼市的价格战将从“暗降”转为“明争”。

  据记者了解,二次调控出台后,政府对楼市调控坚定的决心已经让不少开发商重新审视此次调控,银十的泡汤,更让部分着急年底交代业绩的房地产企业必须重新考虑定价问题。因此,年内剩余的两个多月,开发商让利已经成为必然。

 
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