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面对新一波楼市调控 郑州购房者出现两极分化

发布时间:2010-10-21


  历时五个半月的房产新政之后,国家相关部委于9月底再次推出楼市二次调控,新政涉及相关交易税费优惠取消、信贷进一步收紧,以及住房限购等诸多方面。在此情况下,买卖双方心态产生一系列微妙转变,出现在8月、9月份的火爆成交气氛及成交热点均被打破。

  郑州也不例外。虽然河南目前还没有出台相应的地方政策,但整体的市场氛围,已经对郑州楼市产生了一定的影响。由此,购房者出现了两种倾向,一种是趁河南的“限购令”细则还没有出台,抓紧时间买房;另一种则采取了观望的态度,推迟了购房计划,先看看最终的房价会怎么走。

  郑州楼盘扎堆开盘

  “抢先出货”or“试探市场”

  一方面新一波的宏观调控,一方面是楼盘的密集开盘。10月份的郑州楼市就这样矛盾地向前走着。

  “限购令”之下,买,还是不买,真的成了一个问题

  据记者了解,仅10月16日一天,郑州就有多家楼盘开盘或入市:位于花园路北环交会处东北角的罗马假日开盘,开盘当日劲销二百余套;位于中州大道与北环路交会处的维也纳森林3期开盘,截至当天上午10点,已经大定368套,成交78套,两房和小三房已经全部售罄;位于中州大道和沈庄北街交叉口的中州锦绣花苑开盘,千余位准业主前来选房;康桥·金域上郡D调公寓开盘,开盘前一天中午,在售楼中心门前意向选房客户已排成了长长的队伍;远大·理想城多层电梯洋房开盘,吸引了众多高端客户齐集远大·理想城开盘现场,开盘当日186位业主成功进入稀贵生活圈;兰德·喜多家2期开盘,千余名客户早早地来到销售中心开盘现场等候;中原新城特在售楼部举行了盛大的VIP升级活动,从优先购房、置业优惠等方面进行了服务待遇升级……

  在这样一个关口,这么多楼盘同时举行活动,实在让人费解。而从现场的情况来看,活动的效果还相当不错。为什么会出现这样的状况?是“纯属巧合”,还是“有意为之”?

  对此,北部某楼盘销售总监说,主要是考虑到与对手抢时间,因为到以后会有更多的新房入市,再加上担忧还有新的楼市调控政策出台,给市场增添变数,倒不如在目前的相对稳定期开始销售。

  也有开发商说,现在开盘,还带有对市场进行“试探”的意思,通过推出部分房源,观察市场的反应。因此,前几天开盘的项目虽不少,房源套数并不多。每个项目大都只有一两栋楼开售。

  担心“被进一步限制”部分购房者抓紧时间买房

  “‘国五条’出台后,不少购房者原先担心房价会降,一直闹着找我们退房。而十来天之后,购房者态度大转弯,不仅房不退了,还催着我们赶紧签合同。”昨日,陇海路一家楼盘销售人员对记者这样说道。

  对此,购房者有自己的解释。在远大·理想城销售中心,记者遇到了正在签约的陈先生。他告诉记者,之所以这么急着签约,是因为担心被进一步限制。“河南‘限购令’细则还没有出台,什么时候出,会出什么样的政策,目前大家心里都没底。但可以肯定的是,细则一旦出台,一定不会比中央的政策松,而且趋紧的可能性很大。在这种情况下,‘落袋为安’最好。”

  与陈先生持相同观点的人不在少数。在利海·托斯卡纳售楼部,李先生表达同样的看法:“趁河南‘限购令’还没有出台,很多细节都没弄清楚,还是赶紧签约吧,要不等更具体的细则出台,说不定还有更多的人买不了房。”

  对此,有业内人士分析,趁进一步细则尚未明确“赶搭末班车”,以及享受契税优惠税率,是这部分客户态度转变的主要原因。但是,市场上并没有出现客户趁政策不明确抢购住宅,以避开“被进一步限制”的现象。“政策对购房者的信心是个打击,而且购房者的心态也愈发理性了。”一开发商坦言。

  而上周《商报地产》发布的“新政小调查”的结果显示,不少读者认为,地方政府发“限购令”不仅打压不了房价,可能还会引发一系列副作用。其一,限购会大大刺激人们的投机或投资购房的冲动。有读者说,只有紧缺的东西才会凭计划供应。政府的“限购令”给了人们明确的“涨”的信号。其二,可能会促使一些投资性买家抓紧时间入市,在限购令没有出台的一些城市甚至可能会在短时间内出现抢房现象。

  现在看来,这样的“副作用”正在逐步显现。

  购房心理受影响楼市观望气氛加重

  与部分购房者抓紧时间签约不同,有相当一部分人选择了观望。

  9月29日国家出台新一轮楼市调控政策,提出限贷的同时,要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。此政一出,北京、上海、深圳等,纷纷出台相应的实施细则,福州、厦门也推出相应的“限购限贷令”,要求当地居民每户最多只能新购一套房。

  与一线城市不同的是,郑州市有关人士透露,“郑州暂不会出台‘限购’新政”。尽管如此,各地出台的限购令,对郑州楼市的影响,特别是购房者的心理影响,甚为明显。

  “前一段房价一直处在上涨阶段,想买买不起,现在政策出来了,想着房价应该会降,买房有希望了,却发现首套房首付提高到了30%,更买不起了。”陆先生在致电本报地产部热线时对记者抱怨,他对当前的楼市调控非常不满意,“我对未来楼市走向的判断是:走入悲哀。”

  “现在没有什么好的办法,只能推迟买房。”刘先生说。

  对于一些投资者来说,房市紧缩政策无疑是一剂市场的“冷却剂”,即便手中握有大量资金的投资客也称,近期投资房产会三思而后行;而首套房购房者对此次调控的反应,则是“一惊二叹三纠结”。“惊”的是首套房首付居然提高到了三成,令刚刚攒够两成首付的年轻人购房梦又落空,要知道,推高房价的并非一套房的置业者。“叹”的是,4月中旬“新国十条”出台后各地楼市的表现历历在目,房价非但未下降,反而“高歌猛进”,购房者除了唏嘘,别无他法。“纠结”的是,新政真能成为降温楼市的“尚方宝剑”吗?是期待新政带来房价下调还是狠狠心入市、接受当前高房价?

  在普罗旺世项目看房的杨女士表示,由于未看到政府调控房价取得实质效果,她早已对调控反应麻木,越调控越买不起房。罗先生亦以“说不清、道不明”来预测新政后楼市的变化。“可能在一两个月内成交量下降,但在人民币升值和通货膨胀等因素的刺激下,以及经过前几轮宏观调整积累的购房需求,新增资金入场的购买力还是将逐步消化购房门槛抬高的影响。”他表示,希望房价大跌却不敢期待就是他当前的心态。

  事实上,新政对于郑州楼市的影响暂时还没有显现出来,现在的郑州楼市观望气氛正在逐渐加重,许多购房者都期待房价的下调。而此次的二次调控政策,使那些真正要买房子的购房者变得犹豫。

  首次购房门槛提高 首次置业者开始瞄准大户型

  在采访中,记者发现,“国五条”带来的另外一个重要变化是,大户型越来越受到首次置业者的青睐。

  因为在“国五条”中,对首付比例重新做出了调整,规定:各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。

  应该说,这是对首次置业和改善型置业触动最大的一条。

  限购令何时“解封”不确定,二套房利率提高,未来改善型购房的成本不确定因素太多。为了珍惜宝贵的购房机会,为将首次购房优惠政策的价值利用到最大化,改善型购房者和首次置业者都产生了买套大房子“一步到位”的想法。

  “调整前买90平方米以下的房子首付是20%,90平方米以上的房子是30%,由于承受力有限,想着先买个小一点的房子过渡一下,等将来条件改善了再买大的,现在看来不行了。反正无论大小首付都是30%,倒不如狠狠心,一次性到位,就不用考虑换房子的事情了。”张先生表示,这也是没办法的办法。

  从部分楼盘近期的调查来看,新政出台后,不少首次置业者将购房目标从原本的一房或两房调整为三房,而部分改善型购房者则将置业目标从原本的2房2厅变成3房或者4房。一些购房者甚至在确定了小户型房源的交易意向之后临时放弃房源,转而寻找总价相差不大的两室户。

  除了户型面积的调整外,购房者对房源品质的要求也明显提升。“限购令”实施后,以家庭为单位暂时只能购买一套住房,并且这个政策什么时候变更还不确定。所以购房者希望买一套各方面品质都不错的房子,以免买到瑕疵房源后面临换房难题。

  郑州二手房市场老地段小户型更吃香

  从市场情况看,一手房与二手房的价格差距还是比较大,比如西区一手房已卖到7500元/平方米左右,但是如果以这样的价格买二手房,在二七区、中原区等老城区可以买到不错的花园社区。

  老城成交 压过新区

  二手房成交热点区域主要集中在金水区、管城区、中原区和二七区。1~8月份,金水区二手房累计成交7495套,二手房累计成交面积为71.5万平方米;管城区二手房累计成交2966套,二手房累计成交面积为24.9万平方米;中原区二手房累计成交2876套,二手房累计成交面积为23.2万平方米;二七区二手房累计成交2755套,二手房累计成交面积为23万平方米,分列成交的前四位,占比高达90%。

  而郑东新区、惠济

 
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